明年房價會漲還是跌？什麼時機買房最合適？他們這樣說……
2017年是樓市動盪的一年。
在這種動盪中，很多人都沒有發現，還有40餘天，2018年就要到了。而各大房企也開始了年末盤帳和市場預測。
明年房價會漲還是跌？來自人民眼光00:0001:59
11月14日，國家統計局表示，自去年四季度“因城施策、因地制宜”的房地產調控政策實施以來，70個大中城市的15個熱點城市的房價同比和環比漲幅都出現了回落。
資料顯示，房地產開發投資增速略有回落，商品房待售面積持續減少。
10月末，全國商品房待售面積60258萬平方米，比9月末減少882萬平方米。1月份至10月份，房地產開發企業到位資金125941億元，同比增長7.4%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進昨日在接受媒體記者採訪時表示，樓市調控背景下開發投資依然強勁，1月份至10月份保持在7.8%的同比增幅水準上，預計未來兩個月也會在5%至10%的區間波動，
“另外從購地資料來看，目前1月份至10月份同比增幅達到了12.9%，總體上比預期要好。當然這和部分三四線城市拿地有關，近期一些大城市土地市場更多的是進行結構性調整，比如說租賃型用地供應和交易節奏的加快。” 嚴躍進表示。
國家統計局綜合統計司副司長劉愛華表示，目前房地產去庫存確實取得了比較大的成果。
在11月7日萬科的月度經營資料電話會議上，
2015年下半年以來，樓市走出調整期，迎來新一輪的暴漲，從一線城市到三四線城市，瘋狂的房價使不少購房者感到絕望。不過，隨著調控政策的持續加壓，目前房價暴漲的局面基本得到控制，甚至一些熱點地區的房價也出現了鬆動的痕跡。今日（11月14日），國家統計局發佈的資料顯示，今年前10月，全國房地產開發投資90544億元，同比名義增長7.8%，增速比1-9月份回落0.3個百分點；商品房銷售額102990億元，增長12.6%，增速回落2個百分點。
調控下明年的樓市會怎樣走，萬科的判斷是：會進入小年。
萬科的觀點是：
1、明年房地產銷售可能會出現整體性的下降，銷售面積和銷售金額雙降。
2、不同城市分化會很明顯，一二線城市房價難以上升，因為經過2016年的大漲，市場本身承接力弱化，加上政策調控，增長會有限。但是繼續下調的風險也不存在，因為調整從2016年第四季度就開始了，持續很久了。
3、三四線城市也要分開看，在核心城市周邊，本身基礎設施在改善，有新的流動人口進入的城市，市場會相對穩定。成交量明顯下降的三四線城市，房價有下跌的壓力。
今年以來，房地產調控政策一再加碼，從限購、限售到大力發展房屋租賃市場，暴漲的房價終於被抑制。但是坊間有說法稱每一次的樓市調控均為下一次的報復性上漲埋下伏筆，那麼明年的調控政策會放鬆嗎？萬科的回答是：相信政策會持續，放鬆的可能性很小。
政策收緊也體現在購房杠杆的下降，萬科的資料顯示，去年萬科銷售中一次性付款的比例只有10%，銀行按揭貸款比重高的時候比重超過60%，接近65%；今年政策收緊，對二套房首付比例要求的提高以及貸款利率的上升，一次性付款增加，使用按揭貸款的比重下降，有些月份一次性付款的比重超過30%。10月份一次性付款25%，按揭貸款比重45%，使用按揭貸款的客戶占比75%，實際平均首付比例3.8成，而去年平均首付比例3成。
多年來，萬科一直佔據著中國房地產行業帶頭大哥的位置，不過根據新浪樂居發佈的資料顯示，2016年恒大在銷售金額和銷售面積上均完成了對萬科的超越。加上來勢洶洶的融創和碧桂園，業內預計未來將形成四強爭霸的局面。
萬科的資料顯示：1、今年前10月萬科銷售均價為14800元/平方米。
2、萬科的項目，從銷售面積來看，在一線占比10%-15%之間，在二線占比60%，三四線占比25%不到；從金額來看，一二線占比更高，90%以上。投資基本上也是這樣的水準。
3、萬科第三季度新增的專案超過銷售規模，超過第一和第二季度的總和，包括10月份仍新增了500多萬方，超過銷售面積近一倍。未來總的可結算資源約1.35億平方米，大約7000萬方在建（其中有4200萬方已售，未來可結算）。
4、今年一二線城市成交量跌了30%、40%，萬科成交量前10個月差不多還漲了25%。
知名媒體人朱文策分析稱，萬科今年的銷售額大約可以達到5200億左右。明年有可能達到的銷售額會在6000億左右（儘管萬科不設銷售目標，但實際有這樣的條件達到這個規模），這個規模可能會繼續低於碧桂園，但是超過了恒大前幾日引進第三輪戰投時公佈的計畫——恒大前幾日公佈2018-2020年的銷售目標分別為：5000億、5800億級6200億。不過，設想恒大定的目標是保守的，它也有可能實現更大的銷售規模。
不只是萬科，其他房企也壓力很大10月銷售額下滑的龍頭房企絕不會是萬科一家，隨著各家房企10月業績的逐漸披露，或會有更多企業業績在四季度初的開局中顯示出下滑趨勢。
與前三季度業績持續增長相比，無論從銷售額、銷售均價還是拿地節奏來看，開發商10月的業績表現平平。眾多依靠前三季度表現基本完成任務的房企，在今年剩餘的時間裡進取心略顯不足，四季度樓市或將進入“冬眠”模式。
值得注意的是，貨幣政策收緊的當下，房企回款壓力增加，隨之而來的推盤意願也會提升，但是調控環境下年底銷量難翹尾。
從接下來樓市調控政策趨勢來看，調控政策仍然是從嚴執行的，當市場預期還沒有得到實質性逆轉的時候，政策面不可能出現鬆動。未來，全國核心一二線城市樓市的調控政策難以出現“風向標”意義鬆動。
雖然今年大多數已經提早完成銷售目標，並且部分房企還上調目標，今年銷售壓力並不大，對上市房企來講，今年可以給資本市場一個完美的交代，但是，銷售業績自今年下半年以後已經開始顯現壓力。
如果這樣的市場趨勢延續到2018年，也就意味著2018年房企將面臨“銷售目標提高，但是市場環境更加惡化”的大環境，很顯然，房企2018年重置銷售目標背後的壓力將越來越大。
我們可以預想，明年一季度因為樓市調控與春節等因素，樓市將繼續延續當前低迷的市場行情，一年開局失利，意味著春節後房企必然會開足馬力進行銷售，否則二季度銷售量將難以起色，半年報業績會面臨較大的壓力。
從房企資金兌付壓力來看，2018年房企面臨的壓力將真正體現（2016年房企集中加杠杆擴張，借貸資金平均週期2年，因此，2018年資金到期集中兌付壓力加大）。
預計明年年初，處於回款目標壓力、資金兌付壓力與資本市場“借新還舊”管道收緊等因素，更多的房企會放棄自己的價格“底線”，尋求“降價”，甚至有的企業會因為資金兌付壓力而主動降價。預計2018年春節後，通過主動“大幅降價”回款的現象將越來越多。
當前房地產市場並購談判暗潮洶湧，有的企業為了剝離不良資產，有的企業因為資金兌付壓力加大，有的企業是為了調整市場佈局。
同時，值得關注的是，在資本市場環境大幅收緊，銷售管道回籠資金遭遇政策而瓶頸的下半年尤其是四季度，市場透露出的房企資金兌付壓力越來越大，這也就意味著隨著時間推移，2018年勢必成為樓市深度調整的階段。
都說2018房價要降，什麼時機買房最合適既然房價有可能會降，那麼買房最佳時機是什麼時候呢？
可能在2018年下半年。
11月7日，同策研究院總監張宏偉表示，最快接下來這兩個月，最晚2018年春節後個案樓盤主動“大幅降價”開始，樓市普遍性的小幅降價將開啟，同時，部分房企資金兌付壓力越來越大，甚至個別房企比如個別閩系房企，極有可能出現資金斷裂的風險，出現被其他房企收購股權的現象。
根據同策研究院未來1-2年市場成交面積趨勢預測資料顯示，核心一二線城市未來3年內最佳的購房時機，在2018年下半年，那個時候，將迎來整體房價的最低谷。
如果按照週期論來算，2017年下半年到18年底都屬於樓市下行週期，存在拋售資產引發風險的可能，所以調控不可能放鬆。
而且根據這個報告的預測，對於大多數核心城市來說，2018年的下半年，其實比現在更適合買房。
國家統計局發佈的資料顯示，今年前10月，全國房地產開發投資90544億元，同比名義增長7.8%，增速比1-9月份回落0.3個百分點；商品房銷售額102990億元，增長12.6%，增速回落2個百分點。調控下明年的樓市會怎樣走，萬科的判斷是：會進入小年。
萬科的觀點是：
1、明年房地產銷售可能會出現整體性的下降，銷售面積和銷售金額雙降。
2、不同城市分化會很明顯，一二線城市房價難以上升，因為經過2016年的大漲，市場本身承接力弱化，加上政策調控，增長會有限。但是繼續下調的風險也不存在，因為調整從2016年第四季度就開始了，持續很久了。
3、三四線城市也要分開看，在核心城市周邊，本身基礎設施在改善，有新的流動人口進入的城市，市場會相對穩定。成交量明顯下降的三四線城市，房價有下跌的壓力。
今年以來，房地產調控政策一再加碼，從限購、限售到大力發展房屋租賃市場，暴漲的房價終於被抑制。但是坊間有說法稱每一次的樓市調控均為下一次的報復性上漲埋下伏筆，那麼明年的調控政策會放鬆嗎？萬科的回答是：相信政策會持續，放鬆的可能性很小。
政策收緊也體現在購房杠杆的下降，萬科的資料顯示，去年萬科銷售中一次性付款的比例只有10%，銀行按揭貸款比重高的時候比重超過60%，接近65%；今年政策收緊，對二套房首付比例要求的提高以及貸款利率的上升，一次性付款增加，使用按揭貸款的比重下降，有些月份一次性付款的比重超過30%。10月份一次性付款25%，按揭貸款比重45%，使用按揭貸款的客戶占比75%，實際平均首付比例3.8成，而去年平均首付比例3成。
多年來，萬科一直佔據著中國房地產行業帶頭大哥的位置，不過根據新浪樂居發佈的資料顯示，2016年恒大在銷售金額和銷售面積上均完成了對萬科的超越。加上來勢洶洶的融創和碧桂園，業內預計未來將形成四強爭霸的局面。
萬科的資料顯示：1、今年前10月萬科銷售均價為14800元/平方米。
2、萬科的項目，從銷售面積來看，在一線占比10%-15%之間，在二線占比60%，三四線占比25%不到；從金額來看，一二線占比更高，90%以上。投資基本上也是這樣的水準。
3、萬科第三季度新增的專案超過銷售規模，超過第一和第二季度的總和，包括10月份仍新增了500多萬方，超過銷售面積近一倍。未來總的可結算資源約1.35億平方米，大約7000萬方在建（其中有4200萬方已售，未來可結算）。
4、今年一二線城市成交量跌了30%、40%，萬科成交量前10個月差不多還漲了25%。
知名媒體人朱文策分析稱，萬科今年的銷售額大約可以達到5200億左右。明年有可能達到的銷售額會在6000億左右（儘管萬科不設銷售目標，但實際有這樣的條件達到這個規模），這個規模可能會繼續低於碧桂園，但是超過了恒大前幾日引進第三輪戰投時公佈的計畫——恒大前幾日公佈2018-2020年的銷售目標分別為：5000億、5800億級6200億。不過，設想恒大定的目標是保守的，它也有可能實現更大的銷售規模。
不只是萬科，其他房企也壓力很大10月銷售額下滑的龍頭房企絕不會是萬科一家，隨著各家房企10月業績的逐漸披露，或會有更多企業業績在四季度初的開局中顯示出下滑趨勢。
與前三季度業績持續增長相比，無論從銷售額、銷售均價還是拿地節奏來看，開發商10月的業績表現平平。眾多依靠前三季度表現基本完成任務的房企，在今年剩餘的時間裡進取心略顯不足，四季度樓市或將進入“冬眠”模式。
值得注意的是，貨幣政策收緊的當下，房企回款壓力增加，隨之而來的推盤意願也會提升，但是調控環境下年底銷量難翹尾。
從接下來樓市調控政策趨勢來看，調控政策仍然是從嚴執行的，當市場預期還沒有得到實質性逆轉的時候，政策面不可能出現鬆動。未來，全國核心一二線城市樓市的調控政策難以出現“風向標”意義鬆動。
雖然今年大多數已經提早完成銷售目標，並且部分房企還上調目標，今年銷售壓力並不大，對上市房企來講，今年可以給資本市場一個完美的交代，但是，銷售業績自今年下半年以後已經開始顯現壓力。
如果這樣的市場趨勢延續到2018年，也就意味著2018年房企將面臨“銷售目標提高，但是市場環境更加惡化”的大環境，很顯然，房企2018年重置銷售目標背後的壓力將越來越大。
我們可以預想，明年一季度因為樓市調控與春節等因素，樓市將繼續延續當前低迷的市場行情，一年開局失利，意味著春節後房企必然會開足馬力進行銷售，否則二季度銷售量將難以起色，半年報業績會面臨較大的壓力。
從房企資金兌付壓力來看，2018年房企面臨的壓力將真正體現（2016年房企集中加杠杆擴張，借貸資金平均週期2年，因此，2018年資金到期集中兌付壓力加大）。
預計明年年初，處於回款目標壓力、資金兌付壓力與資本市場“借新還舊”管道收緊等因素，更多的房企會放棄自己的價格“底線”，尋求“降價”，甚至有的企業會因為資金兌付壓力而主動降價。預計2018年春節後，通過主動“大幅降價”回款的現象將越來越多。
當前房地產市場並購談判暗潮洶湧，有的企業為了剝離不良資產，有的企業因為資金兌付壓力加大，有的企業是為了調整市場佈局。
同時，值得關注的是，在資本市場環境大幅收緊，銷售管道回籠資金遭遇政策而瓶頸的下半年尤其是四季度，市場透露出的房企資金兌付壓力越來越大，這也就意味著隨著時間推移，2018年勢必成為樓市深度調整的階段。
都說2018房價要降，什麼時機買房最合適既然房價有可能會降，那麼買房最佳時機是什麼時候呢？
可能在2018年下半年。
11月7日，同策研究院總監張宏偉表示，最快接下來這兩個月，最晚2018年春節後個案樓盤主動“大幅降價”開始，樓市普遍性的小幅降價將開啟，同時，部分房企資金兌付壓力越來越大，甚至個別房企比如個別閩系房企，極有可能出現資金斷裂的風險，出現被其他房企收購股權的現象。
根據同策研究院未來1-2年市場成交面積趨勢預測資料顯示，核心一二線城市未來3年內最佳的購房時機，在2018年下半年，那個時候，將迎來整體房價的最低谷。
如果按照週期論來算，2017年下半年到18年底都屬於樓市下行週期，存在拋售資產引發風險的可能，所以調控不可能放鬆。
而且根據這個報告的預測，對於大多數核心城市來說，2018年的下半年，其實比現在更適合買房。