新年猜想：2018年的澳洲房產市場將會是什麼？
這會是澳大利亞房地產投機者、房主和想要買房的人口中的問題:2018年的澳大利亞房地產市場將會是什麼?
目前很明顯，2017年底將開始下降了，因為在經歷了5年的連續增長，澳大利亞的一些最熱門的房地產市場開始出現轉變。
由於新政策旨在保護經濟的基石--房地產價格和債務水準，悉尼的爆炸性房價漲幅開始放緩，甚至也在悉尼出現了下滑。
隨著這些監管措施條例通過了銀行、買家和市場進行的過濾，未來一年，2018年將出現一些趨勢--這裡有五個。
市場目前預計，儲備銀行將在2018年底開始加息。
1.預計抵押貸款利率將繼續上升
據ME Bank銀行貸款主管派翠克·諾蘭(Patrick Nolan)說，金融市場預測，央行將在2018年晚些時候將下調官方現金利率1.5%，這將對家庭抵押貸款支付產生重大影響。
諾蘭表示:“(更高的RBA利率)意味著還款金額也會增加，通常40萬澳幣的貸款增加25個基點，
但即使這種情況沒有發生，借款人也應該為提高抵押貸款利率做好準備。
儘管央行在2011 - 13年和2015 - 16年再次下調利率，但各大銀行選擇不向借款人發放全部減息，儘管在15個月裡現金利率沒有變動，但抵押貸款利率一直在爬升。
澳大利亞監管機構收緊貸款政策,迫使銀行提高利率，這就與央行相悖--因此,出現了自1994年以來官方的央行利率和銀行提供的標準浮動抵押貸款利率間的最大差異。
摩根士丹利(Morgan Stanley)分析師本周寫道:“自2008年以來，各銀行一直在利用它們的寡頭壟斷定價能力，抬高住房貸款標準浮動利率與央行的現金利率相比，主要是通過在RBA下行期間的內降低標準浮動利率。”
不管儲備銀行是否真的找到了在2018年提高利率的方法，有一件事是明確的--在不久的將來，抵押貸款利率不太可能下降。
2.房地產價格將繼續降溫
悉尼房地產價格在經歷了幾年的兩位數百分比漲幅後開始下滑，而墨爾本的增長在今年年底明顯放緩--專家預測，這些趨勢將在2018年持續下去。
“銀行業監管機構希望看到房價增長放緩，這是我們在2018年所期待的，”諾蘭表示。
澳新銀行(ANZ)經濟學家是唯一預測明年央行將加息的人之一，
高級經濟學家丹尼爾·葛拉弗和瓊安·馬斯特斯在一份報告中說:“亞太經濟合作組織APRA對投資者借貸和只付利息的貸款的收緊導致了這些借款人的利率上升，並降低了對住房的需求。”
“較弱的拍賣結果表明，隨著我們進入2018年，市場將進一步放緩。”我們預計澳大利亞央行明年將提高利率，這也將有助於降低價格增長。但如果澳大利亞央行不收緊貨幣政策，那麼價格可能會比我們預期的慢。重要的是，仍然沒有任何跡象表明價格會將進入普遍下跌。
3.首次購房者會捲土重來
諾蘭表示:“隨著投資者退縮，首次置業的買家將在2018年找到更多的機會。”
但澳新銀行(ANZ)表示，儘管ABS的資料確實顯示出首次購房者在新南威爾士州和維多利亞州的印花稅優惠活動中活躍，但他們仍需要一定的支援。
“首次購房者的存款負擔繼續上升，越來越多的人需要幫助來獲得存款，”Gradwell和Ms Masters說。
“但一旦它們進入市場，低利率意味著可以承受的償還能力，而利息支出會一直在下降。”
4.升級房產的人會留在原地，選擇翻新房屋
房產轉讓印花稅稅率高的令人瞠目，令澳大利亞人感到難以接受。由於悉尼和墨爾本的一棟中等價位房子的印花稅約為5萬澳元，房主們越來越多地選擇呆在原地，重新裝修。
諾蘭表示:“我們看到，2017年翻新貸款申請數量大幅增加，這一趨勢很可能會在2018年實現，因為家庭將會選擇重新裝修。”
“升級房產者儘量避免昂貴的移動成本，比如印花稅。我們也看到了更多的翻新，因為人們利用低利率的優勢，在他們的房產中利用額外的資金來為翻新融資。
隨著年度房價上漲，這個問題嚴重惡化。具體來說，20年前悉尼的一處房產的印花稅是根據通貨膨脹調整的，當時是10,916澳幣，但現在是50,302澳幣，這一漲幅足以影響房主的行為。
這一思維過程顯然正在發生轉變，最近的西太平洋銀行(Westpac)的研究顯示，在未來5年裡，考慮翻新房屋的房主數量增加了14%，而與2015年相比，這一比例上升了14%，而經濟學家們預計，到本世紀20年代初，翻新市場將出現強勁增長。
5.自住業主從競爭性貸款利率中勝出
2017年的抵押貸款重新定價主要集中在投資者貸款上，這使得進入銀行尋求融資的投資者減少了。
因此，自住業主的借款人正重新回到中心舞臺。
諾蘭表示:“隨著投資者和利率增長的限制，各銀行正在爭奪一小部分貸款，並為自住者提供了一些非常棒的選擇。”
摩根士丹利(Morgan Stanley)分析師證實，儘管投資者的利率已大幅收緊，但自住業主的本金和利息貸款卻出現了小幅增長。
“我們認為，不同的對於自住業主的住房貸款重新定價將繼續，但實際上已經變得更加明顯，”分析師寫道。
“過去一年，各大銀行只付利息的投資房地產貸款已被重新定價至大約90個基點，而對於自住業主的本息貸款僅上調10 - 15個基點。”
”我們預計澳大利亞央行明年將提高利率，這也將有助於降低價格增長。但如果澳大利亞央行不收緊貨幣政策，那麼價格可能會比我們預期的慢。重要的是，仍然沒有任何跡象表明價格會將進入普遍下跌。3.首次購房者會捲土重來
諾蘭表示:“隨著投資者退縮，首次置業的買家將在2018年找到更多的機會。”
但澳新銀行(ANZ)表示，儘管ABS的資料確實顯示出首次購房者在新南威爾士州和維多利亞州的印花稅優惠活動中活躍，但他們仍需要一定的支援。
“首次購房者的存款負擔繼續上升，越來越多的人需要幫助來獲得存款，”Gradwell和Ms Masters說。
“但一旦它們進入市場，低利率意味著可以承受的償還能力，而利息支出會一直在下降。”
4.升級房產的人會留在原地，選擇翻新房屋
房產轉讓印花稅稅率高的令人瞠目，令澳大利亞人感到難以接受。由於悉尼和墨爾本的一棟中等價位房子的印花稅約為5萬澳元，房主們越來越多地選擇呆在原地，重新裝修。
諾蘭表示:“我們看到，2017年翻新貸款申請數量大幅增加，這一趨勢很可能會在2018年實現，因為家庭將會選擇重新裝修。”
“升級房產者儘量避免昂貴的移動成本，比如印花稅。我們也看到了更多的翻新，因為人們利用低利率的優勢，在他們的房產中利用額外的資金來為翻新融資。
隨著年度房價上漲，這個問題嚴重惡化。具體來說，20年前悉尼的一處房產的印花稅是根據通貨膨脹調整的，當時是10,916澳幣，但現在是50,302澳幣，這一漲幅足以影響房主的行為。
這一思維過程顯然正在發生轉變，最近的西太平洋銀行(Westpac)的研究顯示，在未來5年裡，考慮翻新房屋的房主數量增加了14%，而與2015年相比，這一比例上升了14%，而經濟學家們預計，到本世紀20年代初，翻新市場將出現強勁增長。
5.自住業主從競爭性貸款利率中勝出
2017年的抵押貸款重新定價主要集中在投資者貸款上，這使得進入銀行尋求融資的投資者減少了。
因此，自住業主的借款人正重新回到中心舞臺。
諾蘭表示:“隨著投資者和利率增長的限制，各銀行正在爭奪一小部分貸款，並為自住者提供了一些非常棒的選擇。”
摩根士丹利(Morgan Stanley)分析師證實，儘管投資者的利率已大幅收緊，但自住業主的本金和利息貸款卻出現了小幅增長。
“我們認為，不同的對於自住業主的住房貸款重新定價將繼續，但實際上已經變得更加明顯，”分析師寫道。
“過去一年，各大銀行只付利息的投資房地產貸款已被重新定價至大約90個基點，而對於自住業主的本息貸款僅上調10 - 15個基點。”