300個社區真實房價告訴你，這個城市的房價基本沒有泡沫！
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據各方資料顯示，大連當前房價均價在1.1萬的水準，從這個資料來看，對比同類城市幾乎可以說沒有泡沫。
從經濟、政策、地理、環境幾個緯度來看大連，
看經濟：2016年全國GDP排名17，人均第6；
看政策：中國五個計畫單列市之一，自貿區試點也有大連，達沃斯常駐城市引進外資非常便捷；
看地理：北方最大的不凍港港口，東北地區的金融中心，貿易中心、時尚中心、旅遊中心。可以說東北的大連就是中國的香港。
看環境：一面環山三面環海，冬無嚴寒，夏無酷暑，老天真是對大連給予了無限的厚愛。
然而，就是這樣一個城市：
房價5年橫盤，上下波動不超過5%。
2016年全年，全國房價劇烈波動，他依舊穩如泰山。
2017年上半年，近鄰瀋陽房價高開高走，屢創新高，他還是波瀾不驚，是政策得力？還是另有隱情？
今天，我們就從歷史、地理、供需結構方面，帶你撥開大連房價的迷霧。
1、土地瘋狂出讓庫存高企
房價低迷的首要因素是由於庫存過高。
在2010年左右，大連的房價已經達到萬元均價，
前幾年政府瘋狂的土地出讓動作，2010年居然突破了1300億元，而那年的土地出讓面積更是位居全國第一。
可是，當時大連中、西、沙、甘主城區人口加上流動人口也不到400萬人。
地多人少，直接導致的就是房地產供應多而需求少。
這就可以理解為何大連房價從2011年一直到2016年一直處於低位了。好在大連經濟基本面尚好，土地供應也越來越少，房價只是在做俯臥撐，且波動較小，沒有引起房價下跌浪潮，更沒有引起拋售狂潮，直到今年存貨變少，中西沙存貨見底，
可以看出，整個大連比整個中國房地產市場整整早了5年，房地產瘋狂如此，市場橫盤如此，去庫存如此，搶庫存如此。
2、無法解套“大大連大計”
房價低迷的第二個因素是建設“大大連”。
這個“大大連”可不僅僅是城區的“西擴北進”。
2010年在某領導的推動下，規劃將大連所有市直的政府單位全部搬遷到普灣新區，這個新區距離大連市30公里。
雖然這個新區是國家級新區，雖然這個新區更靠近金州新機場，雖然這個新區也計畫有各種設施配套。但是扛不住距離太遠呀。且不說老百姓辦個事跋山涉水，就是公務人員上班也必須“一路向北”。
大連變成大大連雖好，但是羅馬不是一天完成的，大連也不可能是一屆領導完成。
新區隔著甘井子，甘井子還是一片荒地，杠鈴型新區想要變成熟，太難。新區的炒房者都成了接盤俠，至今沒有解套。
3、房市剛需說了算
大連房價低迷的第三個因素是主要剛需群體類型化。
大連是一個環海多山的城市，從十九世紀末開始發展，經過日俄兩國多年經營發展，中山、西崗、沙河口可用區域已經不多。現在核心城區可利用面積小，被山分割成一塊塊狹小的區域。
上世紀九十年代之後，大連經濟突飛猛進，城市的產業發展需要向外擴張。產業的建設過程中，大連形成了兩個區域，一個以軟體為主的高新區軟體園。一個是以製造業為依託的華南區域。
大連的軟體行業是整個東北的制高點，而高新區就是大連軟體行業的大本營，主要的日韓東北IT行業都在大連設有分支機搆和研發中心，並且大連軟體行業擁有大連理工、大連海事等高等教育資源支持。現高新區軟體園擁有超過20萬的軟體行業從業人員，並且現該行業每年有1~2萬的人才流入。
受地理的影響，高新區還是離市中心較遠。而距離較近的主城區卻是大連房價最高的星海版塊，因此該部分剛需大部分選擇就近定居，很難給市中心房價提供強有力支援。
另一個大量的群體來自製造業，他們的區域中心就是華南版塊。此區域地理開闊，大量新盤在此開發。開通地鐵地鐵後，已經成為大連主城和金州區的重要過度中轉站。那些在開發區、大連自貿區上班的剛需們也更願意選擇在交通便利又價格適中的華南定居而不是遙遠又昂貴的市內。
大連市是東北人的大連，但是當整個東北都缺乏創新，經濟放緩時，作為龍頭的大連，自然受到拖累和牽連，貿易和金融發展較差，甚至出現倒退。城市人口增長緩慢，收入也增長緩慢。
剛需多少決定了市場的繁榮程度，剛需的收入決定了房價的增長快慢，城市經濟的繁榮程度決定了房市走向，比如擁有絕佳環境的東港版塊，雖然坐落在高端商務區，沒有改善捧場，房價只好平民化，品質只能剛需化。
4、近期的大連房事
在全國掀起限購狂潮的時候，大連卻在默默的開展去庫存工作。
放開了二套房的首付額度；年輕人購房給予補貼；2年交易免稅；貸款還完算首套；公積金不看商貸；商貸不看公積金等一系列促銷政策。
過去的三個月，以高新區為代表的房價迅速起飛。甚至有的樓盤在一個月的時間完成了1.25萬/平—1.6萬/平的跳躍。華南區域、東港區域也出現了2千左右的漲幅。曾經長期的一手房二手房價格倒掛現象要結束了。因為市內很難找到合適的新盤。
從交易情況也可以看出，從2017年1月開始，商品房銷量開始大幅度低於二手房銷量。合適的、能看的上眼的房子沒有多少庫存了。剩餘大量庫存位於偏遠的郊區，特別是金州和旅順區域。
目前大連的房事，筆者認為泡沫仍然很小。漲價的區域現在突出于高新區、華南、東港和部分學區房。這些很多都是地鐵通車帶來的紅利，也是典型的剛性需求者，炒房者還沒大量出現，外地炒房客還沒有蜂擁而至。因為那些一線的成熟位置和海景豪宅們價格仍然在2萬出頭沒什麼變化。
今後大連會怎樣？
1）、大連房價會是一個慢牛行情，不要希望出現跳漲，東北經濟沒有根本性扭轉，跳漲的基礎就不存在。
2）、但是漲價是必然的，想當年瀋陽房價只有大連一半，現在瀋陽已經完全趕上大連。但是瀋陽居住體驗如何，大連居住體驗如何，去過兩個城市的人都明白，所以大連房價一定會漲，這叫做“城市比價效應”。
3）、對於市中心，中西沙的專案沒有問題，甘南和甘西、高新區沒有問題，但是別碰更加遠郊的項目，因為距離就是風險，距離就是成本，對於全國所有的城市都是如此。
4）、大連是個美麗的城市，“每一個東北處級以上領導都在大連有套房子”話雖絕對，但是對於大連更應該重視這個城市的居住功能。
5、真實的大連房價
我們通過5區300個樣板樓盤價格來看下大連房市的價格分佈。（每區60個樣本涵蓋不同屬性的房價，因空間關係社區名稱沒有全部顯示。）
作者：子星
感謝原文作者及發佈媒體為此文付出的辛勞，如有版權或其他方面的問題，請與我們聯繫————————————
新區隔著甘井子，甘井子還是一片荒地，杠鈴型新區想要變成熟，太難。新區的炒房者都成了接盤俠，至今沒有解套。
3、房市剛需說了算
大連房價低迷的第三個因素是主要剛需群體類型化。
大連是一個環海多山的城市，從十九世紀末開始發展，經過日俄兩國多年經營發展，中山、西崗、沙河口可用區域已經不多。現在核心城區可利用面積小，被山分割成一塊塊狹小的區域。
上世紀九十年代之後，大連經濟突飛猛進，城市的產業發展需要向外擴張。產業的建設過程中，大連形成了兩個區域，一個以軟體為主的高新區軟體園。一個是以製造業為依託的華南區域。
大連的軟體行業是整個東北的制高點，而高新區就是大連軟體行業的大本營，主要的日韓東北IT行業都在大連設有分支機搆和研發中心，並且大連軟體行業擁有大連理工、大連海事等高等教育資源支持。現高新區軟體園擁有超過20萬的軟體行業從業人員，並且現該行業每年有1~2萬的人才流入。
受地理的影響，高新區還是離市中心較遠。而距離較近的主城區卻是大連房價最高的星海版塊，因此該部分剛需大部分選擇就近定居，很難給市中心房價提供強有力支援。
另一個大量的群體來自製造業，他們的區域中心就是華南版塊。此區域地理開闊，大量新盤在此開發。開通地鐵地鐵後，已經成為大連主城和金州區的重要過度中轉站。那些在開發區、大連自貿區上班的剛需們也更願意選擇在交通便利又價格適中的華南定居而不是遙遠又昂貴的市內。
大連市是東北人的大連，但是當整個東北都缺乏創新，經濟放緩時，作為龍頭的大連，自然受到拖累和牽連，貿易和金融發展較差，甚至出現倒退。城市人口增長緩慢，收入也增長緩慢。
剛需多少決定了市場的繁榮程度，剛需的收入決定了房價的增長快慢，城市經濟的繁榮程度決定了房市走向，比如擁有絕佳環境的東港版塊，雖然坐落在高端商務區，沒有改善捧場，房價只好平民化，品質只能剛需化。
4、近期的大連房事
在全國掀起限購狂潮的時候，大連卻在默默的開展去庫存工作。
放開了二套房的首付額度；年輕人購房給予補貼；2年交易免稅；貸款還完算首套；公積金不看商貸；商貸不看公積金等一系列促銷政策。
過去的三個月，以高新區為代表的房價迅速起飛。甚至有的樓盤在一個月的時間完成了1.25萬/平—1.6萬/平的跳躍。華南區域、東港區域也出現了2千左右的漲幅。曾經長期的一手房二手房價格倒掛現象要結束了。因為市內很難找到合適的新盤。
從交易情況也可以看出，從2017年1月開始，商品房銷量開始大幅度低於二手房銷量。合適的、能看的上眼的房子沒有多少庫存了。剩餘大量庫存位於偏遠的郊區，特別是金州和旅順區域。
目前大連的房事，筆者認為泡沫仍然很小。漲價的區域現在突出于高新區、華南、東港和部分學區房。這些很多都是地鐵通車帶來的紅利，也是典型的剛性需求者，炒房者還沒大量出現，外地炒房客還沒有蜂擁而至。因為那些一線的成熟位置和海景豪宅們價格仍然在2萬出頭沒什麼變化。
今後大連會怎樣？
1）、大連房價會是一個慢牛行情，不要希望出現跳漲，東北經濟沒有根本性扭轉，跳漲的基礎就不存在。
2）、但是漲價是必然的，想當年瀋陽房價只有大連一半，現在瀋陽已經完全趕上大連。但是瀋陽居住體驗如何，大連居住體驗如何，去過兩個城市的人都明白，所以大連房價一定會漲，這叫做“城市比價效應”。
3）、對於市中心，中西沙的專案沒有問題，甘南和甘西、高新區沒有問題，但是別碰更加遠郊的項目，因為距離就是風險，距離就是成本，對於全國所有的城市都是如此。
4）、大連是個美麗的城市，“每一個東北處級以上領導都在大連有套房子”話雖絕對，但是對於大連更應該重視這個城市的居住功能。
5、真實的大連房價
我們通過5區300個樣板樓盤價格來看下大連房市的價格分佈。（每區60個樣本涵蓋不同屬性的房價，因空間關係社區名稱沒有全部顯示。）
作者：子星
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