濟南：土地拉著房價，房價被動走高

隨著去年的高價地塊入市，市場開始分化。去年如果說是因為供需失衡，加上各種去庫存政策釋放，在售房源價格頂著土地價格走高，這時房價是真漲。那麼現如今的房價呢？現在是土地拉著在售或者待售房價走高，

房價屬於被動走高。

調控只說控制房價從來沒有提控制地價

2017年1-6月份，全國土地出讓收入達到了18836萬億，同比增長34%。按照這個增幅，今年全年土地出讓金收入可能達到4.8萬億（下半年占大頭），創下有史以來的最高紀錄。

地價上漲的速度還在持續，這種上漲一定會影響到住房房價。

據統計2017年上半年濟南住宅供地體量603.9萬㎡，實際已成交335.8萬㎡。除被設限的地塊之外，其餘地塊無一例外高溢價率成交。

從住房和土地價格的對比，地價已經成為推動房價繼續上漲的必要條件。

2016年濟南樓面價比比2015年上漲76%，2017年上半年濟南住宅的樓面價節節攀高，小編沒有統計平均溢價率，單看已成交沒設限的住宅地塊溢價率均在100%以上。

2017年濟南房價被土拍拔高

4月份長清的土拍讓長清房價成本到了萬元，6月份章丘的土拍又讓章丘的房價成本到了萬元，7月份長嶺山地塊樓面價15291元/平米，第二天萬科、銀盛泰紛紛漲價。8月4日唐冶土拍，土拍的結果會直接反應在房價預期，

反應在現有樓盤的開盤價格上，一次土拍決定很多剛需買得起還是買不起房。

房價就這樣隨著地價被抬高了。

2016年的高價地塊相繼入市

去年8月份的萬科工業北奧體中地塊（萬科海佑府）樓面地價9613元/平，去年11月份文莊片區就是現在的綠地國際城樓面地價9400元/平米、南北康（綠地新裡城）高層樓面地價1萬、高新區徐家片區高層樓面地價1.25萬、彩石片區別墅產品樓面地價1.3萬，

去年12月份世茂地產摘得工業北地塊，住宅地塊地上樓面地價9983元/平米。

綠地國際城據說現在的銷售價格是17000元/平米左右，

南北康綠地新裡城剛開完盤價格是20000元/平米，工業北世茂地塊的翡麗公館售樓處已經開放，對外釋放的價格是18000元/平米以上。萬科海佑府高層價格據說18000元/平米左右。

現實就是這麼恐怖。

剛需買與不買左右不了趨勢

凡是基礎設施不斷建設和升級的城市，房子必須漲，否則地方和國企難以收回相關投資，經濟局面就難以持續，城市就沒有未來。所以穩定房價意思就是要“穩定”慢漲。

房價終究會和城市競爭力相匹配，從而導致房子的內在價值提升，房產是城市競爭力提升的紅利,不買房你就分不到城市發展的紅利。

幸福的是已購房的人，風雨交加也穩如泰山，待漲即可。悲慘的是總是猶豫不上車的人，剛攢夠了三成售付，錢又不夠了。

市場開始分化：有人笑有人憂

最近看到幾個剛入市的樓盤並沒有開盤後100%售罄，部分樓盤甚至銷售情況很慘澹，去化率只有30%左右。這裡面有很多原因，比如綁定車位，比如總價過高，比如銀行房貸利率定向加息等等。或許這是一個信號，或許這是一個分水嶺，或許市場總體購買力開始下降，或許限購真的在慢慢起作用。

希望開發商也理性定價，幾次趨勢的疊加有可能真的助推市場的扭轉。

總結：現階段買第一套房的心理門檻最難邁過去，以後二次置業三次置業，只要價格、租售比不太離譜，價格短期的漲跌還真不是考慮因素。用經營資產的思路來經營房產：要知道，一二線只要不太差的房子，2-3套的租金就相當於一個中等階層月收入，以此為出發點，投資反而簡單明瞭。

房產價格不會暴跌，但存在階段調整的可能，但是這種可能性會被行政手段消除，比如去年劃定的幾個拆遷區域隨時可以啟動，製造大量的購房者。