年報點評(七)“規模+效益”轉型初見成效,今年或衝擊5000億
文/克而瑞研究中心 朱一鳴、鐘詩慧
銷售:金額面積雙雙登頂,今年衝擊5000億
2016年,恒大問鼎年度房企銷售流量榜及權益榜,改寫房企歷史的同時,實現了規模快速增長。2016年全年,恒大實現合約銷售金額3733.7億元,
花旗銀行近期報告顯示,根據恒大截止2016年中期1.86億土儲計算,對應總銷售貨值高達1.5萬億,位列行業首位且遠超其他房企。而2016年期末土儲總量增加至2.29億平方米,
拿地:土儲優勢明顯,舊改項目助力銷售提升
2016年恒大新增213個專案,新增土地儲備1.02億平方米,原值2035.7億元。截至2016年,恒大項目總數達582個,總土地儲備約為2.29億平方米,
近年來,
佈局:優化土儲結構,深化一二線城市佈局
2016年,恒大加大了廣州、北京、上海、重慶、成都、青島、福州、蘇州等重點城市的佈局力度,深耕重點區域。根據恒大2016年中報顯示,
財務:毛利率高於萬科、碧桂園,手握大量現金
2016年,恒大營業額達2114.4億元,同比上升58.8%;毛利潤為594.2億元,同比上升58.8%,主要由於2016年交付物業面積增長48.3%;核心業務利潤208.1億元,同比增長89.2%。毛利率為28.1%,高於萬科和碧桂園,在行業中處於較高水準。此外,在2017年度工作會議中許家印表示,2017年恒大將由“規模型”向“規模+效益型”轉變,在完成4500億元銷售目標的同時,實現核心淨利潤243億元。
截至2016年期末,恒大帳面現金餘額為3043.3億元,相當於總資產的23%,較2015年同期增長85.5%,遠高於其他房企。大量的現金持有在一定程度上幫助恒大規避了財務風險。恒大2017年預期將繼續持有2000億元左右現金,其餘大量現金將用於償還企業永續債,2017年整體將償還三分之二,剩餘將於2018年全部還清。此外,恒大已於今年1月成功引進戰略投資300億元,接下來還可能再引入150億元戰略投資。因此,我們判斷未來恒大淨負債率將逐步降低。與此同時,融資成本由2015年的8.42%進一步降低為7.78%,實現了債務的持續優化。此外,恒大於3月成功發行三筆合計25億美元的優先票據,部分用於償還此前發行的高息美元債。以最新發行的7年期10億美元票據為例,利息較此前下降2.5個百分點。恒大通過將短期債置換長期債,降低成本同時,也將進一步降低企業負債率。
多元產業:“房地產業”向“房地產+服務業”轉型
如果說快速的規模擴張和資金平衡為恒大的地產業務發展打下了堅實基礎,那麼金融、文化旅遊、健康三大新產業的佈局則體現了恒大日趨成熟及穩健的發展規劃。2016年業績發佈會上,恒大再次宣告已完成多元化發展的產業佈局以及由“房地產業”向“房地產+服務業”的轉型。
從發展空間來看,金融、文化旅遊、健康三大產業市場容量巨大,具備極大的發展潛力。2017年中央經濟工作會議指出,在我國經濟轉型升級過程中,金融發揮強有力支持作用;2016年國內旅遊總收入已達3.9萬億元,預計將維持較快增長;2030年我國健康服務業的總規模將達16萬億。龐大的市場容量為恒大新產業發展提供了巨大的空間。從客戶資源來看,恒大作為國內第一房企的影響力將輻射至其他相關行業,品牌效應有助於恒大進行新產業拓展。
總體來看,優質土地儲備、穩健財務運營以及佈局多元產業是恒大2016年年報的幾大亮點。通過對2016年整體戰略及佈局的分析,我們不難看出恒大正不斷鞏固原有的銷售、經營的優勢,在追求房地產主業規模增長的同時,更將著眼於追求企業利潤的平衡以及綜合實力的提升,從而形成較為穩定、可持續的發展管理新模式。
財務:毛利率高於萬科、碧桂園,手握大量現金
2016年,恒大營業額達2114.4億元,同比上升58.8%;毛利潤為594.2億元,同比上升58.8%,主要由於2016年交付物業面積增長48.3%;核心業務利潤208.1億元,同比增長89.2%。毛利率為28.1%,高於萬科和碧桂園,在行業中處於較高水準。此外,在2017年度工作會議中許家印表示,2017年恒大將由“規模型”向“規模+效益型”轉變,在完成4500億元銷售目標的同時,實現核心淨利潤243億元。
截至2016年期末,恒大帳面現金餘額為3043.3億元,相當於總資產的23%,較2015年同期增長85.5%,遠高於其他房企。大量的現金持有在一定程度上幫助恒大規避了財務風險。恒大2017年預期將繼續持有2000億元左右現金,其餘大量現金將用於償還企業永續債,2017年整體將償還三分之二,剩餘將於2018年全部還清。此外,恒大已於今年1月成功引進戰略投資300億元,接下來還可能再引入150億元戰略投資。因此,我們判斷未來恒大淨負債率將逐步降低。與此同時,融資成本由2015年的8.42%進一步降低為7.78%,實現了債務的持續優化。此外,恒大於3月成功發行三筆合計25億美元的優先票據,部分用於償還此前發行的高息美元債。以最新發行的7年期10億美元票據為例,利息較此前下降2.5個百分點。恒大通過將短期債置換長期債,降低成本同時,也將進一步降低企業負債率。
多元產業:“房地產業”向“房地產+服務業”轉型
如果說快速的規模擴張和資金平衡為恒大的地產業務發展打下了堅實基礎,那麼金融、文化旅遊、健康三大新產業的佈局則體現了恒大日趨成熟及穩健的發展規劃。2016年業績發佈會上,恒大再次宣告已完成多元化發展的產業佈局以及由“房地產業”向“房地產+服務業”的轉型。
從發展空間來看,金融、文化旅遊、健康三大產業市場容量巨大,具備極大的發展潛力。2017年中央經濟工作會議指出,在我國經濟轉型升級過程中,金融發揮強有力支持作用;2016年國內旅遊總收入已達3.9萬億元,預計將維持較快增長;2030年我國健康服務業的總規模將達16萬億。龐大的市場容量為恒大新產業發展提供了巨大的空間。從客戶資源來看,恒大作為國內第一房企的影響力將輻射至其他相關行業,品牌效應有助於恒大進行新產業拓展。
總體來看,優質土地儲備、穩健財務運營以及佈局多元產業是恒大2016年年報的幾大亮點。通過對2016年整體戰略及佈局的分析,我們不難看出恒大正不斷鞏固原有的銷售、經營的優勢,在追求房地產主業規模增長的同時,更將著眼於追求企業利潤的平衡以及綜合實力的提升,從而形成較為穩定、可持續的發展管理新模式。