上有政策， 下有對策。
儘管監管政策持續收緊， 銀行消費貸型“首付貸”被禁， 貸款資金立馬換上“馬甲”再入樓市。
近日， 記者發現， 銀行貸款資金又以經營貸、普惠金融的名義悄悄溜進樓市。 此外， 小貸公司、消費金融公司、甚至是仲介管道亦有部分貸款繞道進入房地產市場。
從去年的首付貸， 到今天的消費貸， 雖然一直在調控， 可各類貸款資金仍是“打一槍換一炮”， 不斷變換“馬甲”， 前赴後繼地流向房地產市場。 對此， 多位分析人士表示， 這種現象的背後是資金入樓市的動力仍在。
消費貸幾近停擺 資金換上“馬甲”
“要想申請消費貸， 請先準備好消費發票等材料”、“我們消費貸現在最長貸款時限為3年”、“我們消費貸款的貸款利率是在基準利率上上浮50％”……當《國際金融報》記者以消費者的身份向多家銀行諮詢個人消費貸款時， 總是會得到上述類似的回復。
今年下半年以來， 北京、江蘇、深圳等多地銀監局先後發文封堵“消費貸”進樓市的通道。 隨著監管政策持續收緊， 銀行對個人消費貸款也變得越發謹慎， 大多數銀行都提高了消費貸的審核要求和額度、用途的監測， 貸款期限也大為縮短， 更有銀行直接暫停了個人消費貸款業務， 轉而只做服務小微企業的經營貸業務。
然而， 消費貸雖接近停擺， 但正所謂“上有政策， 下有對策”， 實際上變相“首付貸”卻並未隨之銷聲匿跡，
“其實方法還有很多， 比如個體工商戶憑藉創業等理由去獲取經營貸款， 可能也會變為購房貸款， 而銀行卡的信用卡分期其實也能成為資金繞道進入樓市的管道之一。 ”一位業內人士告訴《國際金融報》記者， 儘管消費貸被限， 但樓市加杠杆的方式卻依舊存在。
記者還瞭解到， 其實不僅僅是銀行， 部分小貸公司、消費金融公司， 甚至房產仲介也會成為房產類消費貸的資金供應者。 一位元房產仲介就曾對記者表示：“只要資質好， 我們最高能提供1000萬元的額度， 但是你必須在1年內還清款項。 ”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則指出， 一些主打普惠金融的互聯網平臺其實也在扮演著房產類消費貸的資金供應者角色。
此外， 嚴躍進告訴記者， 還有兩類購房方式屬於比較模糊的地帶。 第一是個人通過向親戚、朋友、同事借款買房， 這屬於個人行為， 但購房方面需要防範的一個問題是這部分資金的償付壓力不會在後續購房資金審核方面得到反映；第二是通過他人名義進行購房， 實際上也是有炒房的嫌疑， 這方面也很難進行管控。
入樓市動力強勁 資金通道如何控
從去年的首付貸、房抵貸， 到今天的消費貸， 雖然監管部門都在調控， 但堵住消費貸型“首付貸”， 卻有更多的變相“首付貸”仍然前赴後繼地流向房地產市場。 頻繁換“馬甲”的首付貸得以大行其道的根源在哪兒？
多位業內人士直言：“說到底是因為資金入樓市的動力還在。 ”
“目前的資產荒是造成這種現象的重要原因。 ”一位分析人士表示， 所謂“資產荒”， 並不是說沒有資產可投， 只是高收益的資產缺乏， 或者說是缺少合適的資產交易管道、合適的投資品， 資金無處可去。 在此背景下， 資金尋求突圍、追逐資產， 任何可能成為資產的領域都很容易形成規模。 在當前的環境之下， 不少人都看到房產所能帶來的安全邊際要遠遠大於其他投資方式。
上述分析人士坦言， 當這樣的想法變成了多數人的想法， 那一切可能產生借貸的交易， 都有可能成為購房資金的來源。 除了首付貸、信用貸、抵押貸、經營貸， 還有校園分期、大宗商品、消費分期、供應鏈融資等， 名目繁多， 但換湯不換藥。
青島大學經濟學院教授易憲容也在近日公開撰文指出， 作為一個以投機炒作為主導的市場， 特別是2016年房價快速飆升的這些城市， 只要房價還在上漲， 或房價上漲的預期沒有改變， 想通過行政性手段不讓住房投機炒作者進入市場幾乎是不可能的。 在房價上漲的預期下， 當前這些城市的住房投資者正在以各種不同的方式規避這些城市的行政性房地產調控政策。 而目前在這些城市流行的“房抵貸”、“消費貸”變身“首付貸”就是兩大重要方式。
嚴躍進在接受《國際金融報》記者採訪時還進一步指出，過去這些年，一直有客戶使用消費貸或抵押貸來湊首付。而今年各大銀行的首付比例上調，這也讓更多的購房者面臨資金缺口。據瞭解，“上調首付比例”主要是針對兩套房及以上購房者的需求，目的之一便是打擊投機性炒房，而以普惠金融的名義發放實際用途為購房的貸款實際上是違背了現有的房地產調控思路。這對於現有資金管控也形成一個很大的干擾。
該如何嚴控這些資金通道？
對此，嚴躍進以互聯網型的普惠金融企業為例，認為可以從兩個方面入手：“一方面，現在五花八門的貸款說明這個行業監管仍有所缺失，所以後續在監管上需要強化。監管層可以對現在各種消費貸款的企業做一個排行、注明風險提示與評價。當然，如何將評價做到客觀公正也是需要思考的。另一方面，這些普惠金融平臺與銀行的一個最大區別就是：它在抵押物上比較隨意。針對這類消費貸款，應該加強‘抵押’的概念，強化背後的信用評估。”
“至少應該讓這些貸款公司有這樣一個比較明確的約束和管制。否則，大量資金不受管控而進入樓市，極易造成樓市波動。”嚴躍進表示。
嚴躍進在接受《國際金融報》記者採訪時還進一步指出，過去這些年，一直有客戶使用消費貸或抵押貸來湊首付。而今年各大銀行的首付比例上調，這也讓更多的購房者面臨資金缺口。據瞭解，“上調首付比例”主要是針對兩套房及以上購房者的需求，目的之一便是打擊投機性炒房，而以普惠金融的名義發放實際用途為購房的貸款實際上是違背了現有的房地產調控思路。這對於現有資金管控也形成一個很大的干擾。
該如何嚴控這些資金通道？
對此，嚴躍進以互聯網型的普惠金融企業為例，認為可以從兩個方面入手：“一方面，現在五花八門的貸款說明這個行業監管仍有所缺失，所以後續在監管上需要強化。監管層可以對現在各種消費貸款的企業做一個排行、注明風險提示與評價。當然，如何將評價做到客觀公正也是需要思考的。另一方面，這些普惠金融平臺與銀行的一個最大區別就是：它在抵押物上比較隨意。針對這類消費貸款，應該加強‘抵押’的概念，強化背後的信用評估。”
“至少應該讓這些貸款公司有這樣一個比較明確的約束和管制。否則，大量資金不受管控而進入樓市，極易造成樓市波動。”嚴躍進表示。