在構建購租並舉住房體系的一系列政策發佈之後， 住房租賃已經迅速進入了快速發展期。
近期， 北京、成都、鄭州等城市都發佈了與住房租賃市場發展相關的政策。
廣州也舉行了首批國有租賃住房企業掛牌成立儀式， 當日政府與銀行簽署了住房租賃市場發展戰略合作意向書。
各地政府已經認識到， 培育和發展住房租賃市場， 是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。
市場對住房租賃市場的發展同樣具有非常大的熱情和期望。
很多人估計， 住房租賃市場將是萬億級的規模， 發展空間非常廣闊，
在北京等地的土地出讓中， 開發商接受了100%自持、自持70年的條件。
日前， 深圳出讓首宗“只租不售”地塊， 引起多家企業競拍， 很快就達到最高限價， 轉入競爭配建人才住房面積。
由此可見， 現在開發商不再將“只租不售”當成負擔， 而是看作機會。
住房租賃市場的發展需要大量資金， 而且其收益的變現需要很長時間， 因此離不開金融的支持。
在很多地方出臺的鼓勵住房租賃市場發展的政策中， 資金籌措、金融支援是重要內容。
例如， 北京近日發佈的《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》提出， 集體租賃住房項目的資金籌措主要包括四種模式， 其中包括農村集體經濟組織以建設用地的預期收益，
《成都市住房租賃市場發展五年規劃（2017-2021年）》也提出， 鼓勵商業銀行等金融機構進一步優化並創新針對住房租賃專案不同階段的金融產品和服務， 以及加快推進針對租賃住房的各類房地產投資信託基金（REITs）試點。
而市場在住房租賃的金融創新方面已經行動起來。
例如， 前不久， 中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計畫獲得上海證券交易所審核通過， 這個產品被稱為國內首單租賃住房類REITs， 以保利地產自持租賃住房（包括位於多地的公寓）作為底層物業資產， 預期收益來源主要是租金。
如果REITs能獲得順利發展， 將為租賃住房的開發提供支援。
住房租賃金融創新不但發生在供給端， 在消費端也有新的金融產品出現， 近期引起廣泛關注的建設銀行“按居貸”就是其中之一。
建設銀行與多家房地產公司合作， 向租客提供租房貸款， 最高可貸100萬， 還款期可長達10年（建行最新檔顯示最長借貸期可達25年）。
租房貸款與購房貸款很相似， 是銀行直接支付給房企， 租戶每月向銀行還款， 這可以使房企迅速回籠資金。
租房貸款雖然能為租戶帶來便利， 但人們可能租住超出自己能力的高標準住宅， 其中一些人不具有償還能力。
總體來看， 租戶的違約風險並不大， 但居民在住房租賃中加杠杆幫助開發商變現， 卻可能推高投資者對住房租賃項目的估值，
金融的功能是將未來的收益變現， 但未來收益是難以預期的， 一些小的變動就可能改變市場預期， 從而大幅改變市場對資產的估值。
REITs、租房貸款等金融產品的支援會大大改變市場對租賃住房的預期。
實際上， 房企對於租賃住房市場的預期可能已經過高了。
在上海出讓的“只租不售”地塊， 樓面地價大多只有幾千元， 分析人士估計租賃的收益率能夠達到7%以上。
在深圳出讓的首宗“只租不售”地塊， 如果減去人才房面積， 實際樓面價為1.93萬元/平方米。
在北京100%由房企自持的地塊中， 樓面地價甚至高達兩三萬， 如果按目前的租金水準， 收益率是低的。
對於房企如此熱情高漲地追逐租賃住房用地，
其解釋只能是， 房企相信未來租金水準會大幅上漲， 或者是相信其他投資者會這樣認為。
問題在於， 租金水準具備大幅上漲的空間嗎？
金融支援能夠促進住房租賃市場的發展， 但是， 如果湧入的資金太多， 那就有可能產生金融風險。
因此， 對於住房租賃的金融創新應該探索， 同時也應該進行審慎的監管。