經營休閒農業的關鍵要素之一:土地。 得土地, 得天下。 那麼, 哪些地可作為休閒農業用地?休閒農業用地又有哪些限制呢?
農業君(公眾號:nyguancha)結合各類文獻幫大家做了一些梳理。
哪些地可作為休閒農業用地?
1. 農民自有住宅、閒置宅基地
慣性思維:在休閒農業園區中常常存在一些村落, 開發者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建, 而不是根據現有的基礎進行改造和裝修。
正確做法:農業部等部門《關於積極開發農業多種功能大力促進休閒農業發展的通知》中明確規定支持農民發展農家樂, 閒置宅基地整理結餘的建設用地可用於休閒農業, 因此在進行休閒農業開發建設中要充分利用農民自有住宅、閒置宅基地。
2.農村集體建設用地
指鄉(鎮)村建設用地, 鄉(鎮)村建設用地是指鄉(鎮)村集體經濟組織和農村個人投資或集資, 進行各項非農業建設所使用的土地, 主要包括:鄉(鎮)村公益事業用地、公共設施用地、農村居民住宅用地。
3.四荒地
主要包括:依法歸我國農民集體使用的“四荒地”, 農民集體經濟組織所有的“四荒地”。
具體指:荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地, 屬於現行經濟環境中未得到充分、合理、有效利用的土地。
使用期限:“四荒”使用權承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。
國家政策:2016年中央一號檔以及《農業部等11部門關於積極開發農業多種功能大力促進休閒農業發展的通知》中鼓勵利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發展休閒農業,
4.城鄉建設用地增減掛鉤
指什麼:指休閒農業專案建設確有必要佔用耕地時先行在異地墾地, 數量和品質驗收合格後, 再用作建設用地。
轉換方式, 具體政策通過制定相應的法規來規範。 如:
1)數量上——異地墾地與當地占地面積之比, 可根據不同情況, 分別為3倍、4倍、5倍。
2)品質上——保證新墾地總產量大於所占地原產量
異地可以是本鄉鎮、本區縣, 經國家相關主管部門批准也可跨省區實施。 這應該是既保證18億畝耕地只增不減,
當然還有許多具體政策要進一步研究, 比如墾地與生態保護的問題、操作中的管理監督問題等。
5. 其他方式
《國務院辦公廳關於推進農村一二三產業融合發展的指導意見》(國辦發[2015]93號)提出, 對社會資本投資建設連片面積達到一定規模的高標準農田、生態公益林等, 允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下, 利用一定比例的土地開展觀光和休閒度假旅遊、加工流通等經營活動。
休閒農業用地有哪些限制?
1. 不得佔用基本農田
基本農田俗稱“吃飯田”、“保命田”,其重要程度不言而喻。對於基本農田有“五不准“:
不准佔用基本農田進行植樹造林、發展林果業和搞林糧間作以及超標準建設農田林網;
不准以農業結構調整為名,在基本農田內挖塘養魚、建設用於畜禽養殖的建築物等嚴重破壞耕作層的生產經營活動;
不准違法佔用基本農田進行綠色通道和城市綠化隔離帶建設;
不准以退耕還林為名違反土地利用總體規劃,將基本農田納入退耕範圍;
不准非農建設專案佔用基本農田(法律規定的國家重點建設專案除外)。
因此在進行休閒農業開發中必須弄清楚其是否佔有基本農田。
2. 不得超越土地利用規劃
各地區國土資源部門都會制定土地利用總體規劃,規劃會規定土地用途,明確土地使用條件,土地所有者和使用者必須嚴格按照規劃確定的用途和條件使用土地;此外還會確定土地利用年度計畫,對年度內新增建設用地量,土地開發整理補充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。
該怎麼做:休閒農業開發必須要明確當地土地規劃中其園區所占土地的用途,符合規劃使用條件的要積極爭取土地建設使用指標,以滿足休閒農業園區對建設用地的要求。
3. 嚴禁隨意擴大設施農用地範圍
以農業為依託的休閒觀光等用地須按建設用地進行管理。
以農業為依託的休閒觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂,以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地,必須依法依規按建設用地進行管理,而非按農用地管理。
進行建設用地進行管理就必然涉及農用地轉用審批手續,農業設施興建之前為耕地的,非農建設單位還應依法履行耕地占補平衡義務。這在無形中既增加了休閒農業開發建設成本,而且也使得農業休閒開發變得更為複雜,甚至會使部分休閒農業夭折。
如何規避這些限制?
有些人在休閒農業開發中,可能會使用以下六種方式來規避休閒農業用地限制:
1、用設施農用地的名義直接進行餐飲住宿的建設;
2、以建設臨時生產用房名義進行修建;
3、修建水泥柱,將建築物騰空,以滿足不破壞耕作層的要求;
4、修建木屋或鋼架房,即使查處也能低成本拆除;
5、以建設溫室大棚的方式建餐廳;
6、用可移動的集裝箱和房車進行餐飲住宿活動。
但是,以上方式為規避政策的監管,打了“擦邊球”,碰觸了土地使用政策的紅線,從根上將不僅無法規避休閒農業用地的限制,還隱藏著很大不確定性和風險。還請大家注意!
最合法安全的方法就是通過立項審批,申請建設用地,這當然也是最困難的方法,拿地費用也相對很高。
所以,希望各位休閒農業經營者懂得國家相關政策,提高經營能力,避免因土用地問題導致經營受限。
更多乾貨、市場分析、重磅案例、實戰課程 歡迎訂閱農業權威經管新媒體 [農業行業觀察]公眾號:nyguancha
基本農田俗稱“吃飯田”、“保命田”,其重要程度不言而喻。對於基本農田有“五不准“:
不准佔用基本農田進行植樹造林、發展林果業和搞林糧間作以及超標準建設農田林網;
不准以農業結構調整為名,在基本農田內挖塘養魚、建設用於畜禽養殖的建築物等嚴重破壞耕作層的生產經營活動;
不准違法佔用基本農田進行綠色通道和城市綠化隔離帶建設;
不准以退耕還林為名違反土地利用總體規劃,將基本農田納入退耕範圍;
不准非農建設專案佔用基本農田(法律規定的國家重點建設專案除外)。
因此在進行休閒農業開發中必須弄清楚其是否佔有基本農田。
2. 不得超越土地利用規劃
各地區國土資源部門都會制定土地利用總體規劃,規劃會規定土地用途,明確土地使用條件,土地所有者和使用者必須嚴格按照規劃確定的用途和條件使用土地;此外還會確定土地利用年度計畫,對年度內新增建設用地量,土地開發整理補充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。
該怎麼做:休閒農業開發必須要明確當地土地規劃中其園區所占土地的用途,符合規劃使用條件的要積極爭取土地建設使用指標,以滿足休閒農業園區對建設用地的要求。
3. 嚴禁隨意擴大設施農用地範圍
以農業為依託的休閒觀光等用地須按建設用地進行管理。
以農業為依託的休閒觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂,以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地,必須依法依規按建設用地進行管理,而非按農用地管理。
進行建設用地進行管理就必然涉及農用地轉用審批手續,農業設施興建之前為耕地的,非農建設單位還應依法履行耕地占補平衡義務。這在無形中既增加了休閒農業開發建設成本,而且也使得農業休閒開發變得更為複雜,甚至會使部分休閒農業夭折。
如何規避這些限制?
有些人在休閒農業開發中,可能會使用以下六種方式來規避休閒農業用地限制:
1、用設施農用地的名義直接進行餐飲住宿的建設;
2、以建設臨時生產用房名義進行修建;
3、修建水泥柱,將建築物騰空,以滿足不破壞耕作層的要求;
4、修建木屋或鋼架房,即使查處也能低成本拆除;
5、以建設溫室大棚的方式建餐廳;
6、用可移動的集裝箱和房車進行餐飲住宿活動。
但是,以上方式為規避政策的監管,打了“擦邊球”,碰觸了土地使用政策的紅線,從根上將不僅無法規避休閒農業用地的限制,還隱藏著很大不確定性和風險。還請大家注意!
最合法安全的方法就是通過立項審批,申請建設用地,這當然也是最困難的方法,拿地費用也相對很高。
所以,希望各位休閒農業經營者懂得國家相關政策,提高經營能力,避免因土用地問題導致經營受限。
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