REITs和國內投資者有啥關係

作者：朱羅紀

近日，隨著保利地產首單租賃住房reits（點擊瞭解reits是什麼）的落地， REITs這個東西，到底和普通人有啥關係。

對於房地產公司來說，這個意義在於：原來我搞商業地產、辦公樓、租賃公寓，只能窩在手裡拿租金，現在我可以整體打包賣給REITs，或融資或套現，都行。

而對於普通人，意義就在於：原來你想分享房價上漲的果實，只能通過買一套房子，但現在你可以通過買房子的一塊磚頭，參與分享收益了。對於生活在大城市裡的工薪階層來說，原來根本玩不起房地產的遊戲，現在也可以參與了。

REITs和股票比，它的底層資產是不動產，

收益主要來與租金收入和房產升值，穩定性、成長性都更好一些（主要在於大城市的房租和房價上漲都很可觀）。比如，最近20年來，美國的REITs年化的穩定回報超過10%。

我們看到的REITs

我請教的那位大咖判斷：現在國內沒有真正的REITs，都是ABS（資產支持證券）或者更準確說的是ABN（資產支援票據），簡單說就是債券。判斷它的標準在於：REITs主要應該是產權型的，要發生產權的轉移。標準的REITs是要持有不動產產權的，普通投資者可以獲得來自租金上升的分紅和不動產升值的雙重收益。以及，標準REITs主要是公募，市場公開買賣，而現在的“類REITs”都設有很高的門檻，普通人無法參與（比如保利那個門檻100萬）。

比如說，現在有個寫字樓每年收入1個億，

黑石20億買下，然後通過提升管理，租金變為2億，對外售價變成了40億。這時候，如果有一個REITs想要收購它。就發行一個產品，預期收益率為5%，賣給小投資者，募集這40億。這個40億分為4000萬份，你花一百塊錢就可以買一份。每年可以分到租金分紅。之後不動產升值，估值若變成60億，你可以150塊錢賣掉，又賺到升值。這樣你的收益就包含了兩部分：租金收益+升值收益。

這個和房地產企業的關係是什麼

現在國家在猛推租賃住房，有一個現象，大家要注意到。很多大型房企買了很多自持型的地塊，有些自持型地塊甚至高達70年。東莞剛剛賣掉的幾塊，自持是5年。龍頭萬科，在自持型地塊上面的投資，已經達到了幾百億。

如果按傳統的套路算帳，這個賬是算不過來的，

明擺著賺不到錢。他們為什麼去買？

沒有地是一個原因，但可能不是主因，主因最可能是：企業對未來有資產證券化的預期。未來能不能夠發行REITs不知道，但證券化一定是大趨勢。證券化一旦鋪開，我就可以退出。你買房子能限售幾年，但是我買地，最後可以通過REITs，或融資或套現。那麼這個時候先卡好位，等將來時機來了我占先手。

用這個可以理解集體用地建租賃住房

我們現在的政策，允許集體用地建設租賃住房。有人認為這個暗示了小產權房要轉正。我覺得不可能，小產權房合法化就必然破除了土地二元制，誰也沒法動。

如果小產權房通過這種方式，那就可以在證券市場上可以交易了。

當然現在怎麼樣，

八字還沒一撇。我覺得政府也未必就一開始就想透了盡頭，還是摸著石頭過河，走到哪算哪。

REITs和我這個普通的吃瓜群眾有什麼關係

中國人喜歡買房子，除了balabalabala一大堆之外，其中有個共識性的因素：吃瓜群眾缺乏分享中國經濟高速增長的投資管道。花了好多年，找到了一個，買房子是最保險的，所以都去買。但是大家都去買房子，房價就會漲到後來者越來越買不起的地步，會積累資產泡沫。

（標準REITs的三種類型）

那麼有沒有一種途徑，可以讓大家既不買房子又能分享房價上漲的果實呢。 REITs這玩意兒可以。你看領展基金上述的價格走勢和派息情況，手裡要是有個20萬，或者只有2萬塊，買不起深圳的房子，那我買這個，每年的派息可以支付我的租金也不錯。

只要你覺得房價還會繼續漲，租金也會繼續漲，那收益保障就比較確定。假如有一天萬科發行了這個玩意兒，我覺得比買萬科的股票穩定多了。因為決定公司股價的因素很多，在好的市場裡，也會有公司的股價不漲。但REITs，主要和資產價格有關，只要房地產行情不壞，它就不會差到哪裡去。

從現在看將來，我估計中國大城市的房租會大幅的上漲， REITs這玩意兒要是能推出來，倒是可以買點用來補房租吧。因此，可以說，在未來大城市房價高企的時代， REITs是窮人唯一可以參與的房地產遊戲了，是買不起房的普通吃瓜群眾的福音！

全球最大的REITs在哪裡？

現在全球最大的REITs在美國。

目前國人最熟悉的非上市類地產產品管理人之一，就是黑石集團了，有“華爾街私募基金之王”之稱。

黑石集團（Blackstone Group）又名佰仕通集團，是全世界最大的獨立另類資產管理機構之一，也是一家金融諮詢服務機構。其另類資產管理業務包括企業私募股權基金、房地產機會基金、對沖基金的基金、優先債務基金、私人對沖基金和封閉式共同基金等。黑石集團還提供各種金融諮詢服務，包括並購諮詢、重建和重組諮詢以及基金募集服務等。黑石集團總部位於美國紐約，並在亞特蘭大、波士頓、芝加哥、達拉斯、洛杉磯、三藩市、倫敦、巴黎、孟買、香港和東京設有辦事處。管理著全球最大的房地產資產，規模超過1000億美金。早在2007年，中國政府通過中投公司投資30億美金，獲得8%黑石集團的股權。

本週五（12月15日）下午3點，華爾街投資銀行家、前摩根士丹利、富國銀行投資銀行資深主管，親臨上海，現場為BETA理財師的夥伴們解讀美國房地產投資邏輯，並且介紹黑石集團首款面向個人投資者開放的美國房地產投資產品。感興趣的趕快掃碼報名。

就是黑石集團了，有“華爾街私募基金之王”之稱。