文/謝逸楓
2017年12月18日至20日， 經濟工作會議提出：1.穩中求進工作總基調是治國理政的長期堅持重要原則。 2.積極的財政政策取向不變， 穩健的貨幣政策要保持中性。 3.加快建立多主體供應、多管道保障、租購並舉的住房制度。 要發展住房租賃市場特別是長期租賃， 保護租賃利益相關方合法權益， 支援專業化、機構化住房租賃企業發展。 完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制， 保持房地產市場調控政策連續性和穩定性， 分清中-央和地方事權， 實行差別化調控。
2017年經濟工作會議指出， 要圍繞推動高品質發展， 2018年做好8項重點工作。 一是深化供給側結構性改革。 二是激發各類市場主體活力。 三是實施鄉村振興戰略。 四是實施區域協調發展戰略。 五是推動形成全面開放新格局。 六是提高保障和改善民生水準。 七是加快建立多主體供應、多管道保障、租購並舉的住房制度。
2017年經濟工作會議提出， 今後3年要重點抓好決勝全面建成小康社會的防範化解重大風險、精准脫貧、污染防治三大攻堅戰。 打好防範化解重大風險攻堅戰， 重點是防控金融風險， 要服務於供給側結構性改革這條主線， 促進形成金融和實體經濟、金融和房地產、金融體系內部的良性迴圈， 做好重點領域風險防範和處置， 堅決打擊違法違規金融活動， 加強薄弱環節監管制度建設。
2017年12月8日， zgzyzzj會議召開， 分析研究2018年經濟工作：1.提出打贏三大攻堅戰：防範化解重大風險、精准脫貧、污染防治。 防範化解重大風險要使宏觀杠杆率得到有效控制， 金融服務實體經濟能力增強， 防範風險工作取得積極成效。
2017年12月8日， zgzyzzj會議：加快住房制度改革和長效機制建設。 2017年10月18日十九會報告：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位， 加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度， 讓全體住有所居。
2017年10月22日， 住建部：去年10月份以來， 住建部按照dzy、gwy的決策部署， 和有關部門一起， 堅持分類調控， 因城因地施策， 同時採取了一些有針對性的措施， 落實地-方-政-府的主體責任。 在抑制住房的投機、投資性方面， 在引導住房合理需求方面，
關於房地產的長效機制， 10月19日下午， 住建部就曾經回答過這個問題。 住建部及有關部門正在抓緊落實這方面工作。 具體來講， 主要做了五個方面的工作：第一， 加快培育和發展住房租賃市場， 在12個大中城市開展住房租賃試點工作， 同時加快研究和制定住房租賃管理條例。 第二， 加快推進住房保障和供應體系建設， 支持北京市、上海市開展共有產權住房的試點，
同時提高公共服務的水準， 引導住房需求合理分佈。 第四， 大力整頓和規範房地產市場的秩序， 始終保持高壓嚴懲的態勢， 加大對違法違規企業的查詢和曝光力度， 進一步淨化市場環境， 切實維護群眾的切實利益。 第五， 研究建立房地產的統計和市場監測預警的指標體系。 加快建立市場的運行機制， 加強監測分析， 指導地方保持房地產市場的平穩， 加快建立多重提供和多管道保障、租購並舉的住房制度， 讓全體人民住有所居。
老謝的判斷果然應驗：昨日閉幕的2017年zy經濟工作會議涉及房地產內容的表述，意味著一刀切的樓市調控時代已經結束，差別化調控是未來三年中國樓市基調，說明壞時托、好時壓的調控邏輯與主要特徵沒變。考慮到當前市場分化與三四線城市去庫存未完成及經濟穩增長、防風險的任務，差別化調控定調2018年樓市走勢是正確的、合理的，中-央經濟工作會議提出的差別化調控是符合中國樓市國情、實際情況的。
差別化調控是延續2014年以來一直強調的“分類調控、因城施策”樓市政策基調，這是承上啟下的調控思想，應該是一脈相承的。其最終的目的是確保中國房地產市場穩定健康發展，防止三四線城市庫存過高、地區供應過剩、房地產大起大落、房價崩盤、中國經濟下行、金融系統風險、債務風險、地方財政破產的八大危機。
老謝特別提醒：經濟工作會議與zzj會議屬於高層宏觀領域，不會涉及到具體的政策與途徑及措施，要看2018年3月5日全國兩會工作報告、住建報兩會後的報告與會議，才能夠確定2018年中國樓市政策的具體內容。
2017年經濟工作會議一字未提“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位已經不提”，也未提“房地產稅立法推進”，也未提“房地產去庫存”。但是，穩中求進的經濟基調、財政與貨幣政策是積極的不變、穩健的中性，差別化調控的定調，對2018年房地產市場是利好的。
老謝認為，2018年樓市調控政策，屬於中性，調控力度會比2017年略松。2017年屬最緊。2016年屬於略緊。2015年屬於放鬆。2014年屬略松。2018年，房地產調控政策不會放鬆，不加碼，存在小彈性微調空間。區域上會根據市場狀態、供需、房價、地價（偏熱、過冷），因地制宜的實施樓市調控政策適度微調。總體上，不存在大的調整空間。
金融防風險，意味著去產能、去庫存、去杠杆的三大任務沒有完成。因此，2018年房地產市場的平穩，才能真正金融防風險。
穩中求進的經濟定調，意味著房地產市場必須穩定，必須保持平穩發展，才能實現穩中求進，完成任務，這是2011年以來到2017年連續第六年的經濟定調。
基本上可以確定：2018年中國樓市整體處於平穩局面，不是冬天，因為決定2018年中國樓市走勢的最大的力量不是市場力量是政策力量。差別化調控是實質上就是穩定房地產市場發展前景，大起大落的市場行情不是調控政策的目標與目的。差別化的調控，說明中國樓市調控存在有一定的彈性與微調空間，即有保有壓，壞時放鬆（救），好時收緊（壓）。因此，15個熱點的主要調控城市，放鬆的可能性不大，限制政策的局部微調仍有可能，特別是限價、限簽。
老謝認為，此次經濟工作會議釋放2018年中國樓市五大重要信號：1.全面推進多主體供應、多管道保障、租購並舉的住房制度工作。2.住房租賃政策與集體土地政策會有大的突破。3.長效機制的建設不斷完善。4.房地產市場調控不會退出，不會取消，但部分首次與改善的限制政策會調整。5.一二線熱點城市調供需、控房價與三四線城市去庫存的方向不變。
具體到說2018年中國樓市任務與工作重點有四個：第一：落實租賃住房供應體系與完善住房制度。第二：完善長效機制。第三：保持調控的連續性與穩定性。第四：差別化調控。毫無疑問，未來的中國樓市政策方向，是短期調控與長期長效機制及制度建設的結合。
四個具體任務之中，第一與第二是可以合併的，都屬於房地產市場制度的長期機制與長期的政策建設，有利用促進房地產市場平穩健康發展。第三與第四則是短期的房地產市場政策走勢，有利於穩定房地產市場預期，控制房價大起大落，指導地方-政-府而調控的調控工作。
第一是加快建立多主體供應、多管道保障、租購並舉的住房制度。
與2017年全國兩會工作報告、2017年10月18日十九會報告表述的內容一模一樣，著重完善住房制度。實質上是重新強調，沒有任何新意。完善住房供應體系與住房保障制度及雙軌制的商品房的完全產權房、共有產權房、限價房、人才房與非商品的租賃房、保障房（廉租房、公租房）的住房制度。
這是長期的住房制度建設與長效機制的內容，需要突破法律制度及土地制度與產權制度，採取市場化方式才能解決。對2018年房地產市場不會實質性影響，一定程度上嚴重擠壓商品房土地供應與商品房新增供應，會影響到商品房的房價走勢，形成供需不平衡，導致商品房的房價上漲。長期看，有利於促進房地產市場穩定健康發展，難遏制房價上漲趨勢。
1.多主體供應：主要是政府、企業、集體、個人、銀行、保險等不同類型的主體供應。2.多管道保障：商品房用地、存量用地、集體用地轉住宅租賃用地、工業用地轉住宅租賃用地、商業用地轉變住宅租賃用地、綜合用地轉住宅租賃用地、或者是小產權用地轉正成商品房用地、集體用地。3.租購並舉：租購同權、租購比例合理。
這是長期的住房制度與長效機制的內容，必須突破法律制度及土地制度與產權制度、戶籍制度、金融制度，採取市場化方式才能解決。換句話說，住房制度的發展方向：高端有市場、中端有支持、低端有保障。
第二是要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支援專業化、機構化住房租賃企業發展。
與2016年經濟工作會議的提法大同小異，實際上是重新強調，無任何新的表述。
這是長期的住房租賃市場與長效機制的內容，依然必須突破法律制度及土地制度與產權制度、戶籍制度、金融制度，採取市場化方式才能解決。
預計會在2018年的租賃期限、金融、稅收、財政方面給租賃企業與平臺企業優惠政策，具體到長期租賃+租賃住房投資信託基金(REITs)+低貸款利率+按揭支付房租的方式+輕資產模式（代建、銀行與租賃企業合作），全面支持租賃住房市場。
第三是完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中-央和地方事權，實行差別化調控。
與2016年經濟工作會議、2017年全國兩會工作報告、2017年12月的zgzyzzj會議表述內容大小異。
這是長期的長效機制建設，前半句，完善與促進長效機制的建設，加快居住、土地、金融、財稅、投資、立法等制度改革。
與2017年7月zgzyzzj會議部署下半年經濟工作表述一樣。
這是短期的房地產調控指導與方向，中間半句，2018年的房地產調控政策有保有壓，總體上維持著不變，取消限制性的政策可能小，部分限制性政策調整的可能性大。因此，2018年中國樓市調控政策不會取消，不會升級、加碼，緊中有松。
與2016年經濟工作會議、2017年全國兩會工作報告的表述內容大小異。
這是短期的房地產調控指導與方向，後半句。定調2018年樓市調控政策，說明不會搞一刀切，做法上是上面負責指導，下面負責制定政策與執行。具體操作上分類調控、因城施策，這是保留政策微調的政策空間。
落實長效機制須有順序地做好三件事。建立長效機制的根本目的是保障住房市場長期平穩運行，而過去數十年中國樓市不夠平穩的原因主要在三方面：1）公共住房覆蓋率過低；2）住房持有環節沒有成本；3）城鄉二元土地制度和土地財政問題。其中，公共住房建設最為迫切也最容易落實，今年已開始大力推進，預計至少須五年方可補足當前公共住房缺口（約3600萬套）。
待公共住房存量充足後，對商品房限制性政策可逐步放開甚至消除，房價因市場化定價將呈現更明顯梯度，屆時才是徵收房產稅的成熟時機。房地產稅建立後，地方財政對賣地的依賴程度將大幅緩解，土地制度改革方能有效推進。彼時城鎮區域土地的開發也將基本飽和，城市開發進一步向周邊郊區擴張，農村集體建設用地將被更有效地予以利用。
公共住房建設將有力支撐房地產開發投資和新開工。就中短期影響而言，公共住房的大量建設將托舉房地產開發投資和新開工保持強韌性。我們測算當前公共住房供應缺口對應建設成本高達8.7萬億元，加上4萬億土地成本，總投資規模接近13萬億元，超出當前一整年的房地產開發投資額。
老謝的判斷果然應驗：昨日閉幕的2017年zy經濟工作會議涉及房地產內容的表述，意味著一刀切的樓市調控時代已經結束，差別化調控是未來三年中國樓市基調，說明壞時托、好時壓的調控邏輯與主要特徵沒變。考慮到當前市場分化與三四線城市去庫存未完成及經濟穩增長、防風險的任務，差別化調控定調2018年樓市走勢是正確的、合理的，中-央經濟工作會議提出的差別化調控是符合中國樓市國情、實際情況的。
差別化調控是延續2014年以來一直強調的“分類調控、因城施策”樓市政策基調，這是承上啟下的調控思想，應該是一脈相承的。其最終的目的是確保中國房地產市場穩定健康發展，防止三四線城市庫存過高、地區供應過剩、房地產大起大落、房價崩盤、中國經濟下行、金融系統風險、債務風險、地方財政破產的八大危機。
老謝特別提醒：經濟工作會議與zzj會議屬於高層宏觀領域，不會涉及到具體的政策與途徑及措施，要看2018年3月5日全國兩會工作報告、住建報兩會後的報告與會議，才能夠確定2018年中國樓市政策的具體內容。
2017年經濟工作會議一字未提“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位已經不提”，也未提“房地產稅立法推進”，也未提“房地產去庫存”。但是，穩中求進的經濟基調、財政與貨幣政策是積極的不變、穩健的中性，差別化調控的定調，對2018年房地產市場是利好的。
老謝認為，2018年樓市調控政策，屬於中性，調控力度會比2017年略松。2017年屬最緊。2016年屬於略緊。2015年屬於放鬆。2014年屬略松。2018年，房地產調控政策不會放鬆，不加碼，存在小彈性微調空間。區域上會根據市場狀態、供需、房價、地價（偏熱、過冷），因地制宜的實施樓市調控政策適度微調。總體上，不存在大的調整空間。
金融防風險，意味著去產能、去庫存、去杠杆的三大任務沒有完成。因此，2018年房地產市場的平穩，才能真正金融防風險。
穩中求進的經濟定調，意味著房地產市場必須穩定，必須保持平穩發展，才能實現穩中求進，完成任務，這是2011年以來到2017年連續第六年的經濟定調。
基本上可以確定：2018年中國樓市整體處於平穩局面，不是冬天，因為決定2018年中國樓市走勢的最大的力量不是市場力量是政策力量。差別化調控是實質上就是穩定房地產市場發展前景，大起大落的市場行情不是調控政策的目標與目的。差別化的調控，說明中國樓市調控存在有一定的彈性與微調空間，即有保有壓，壞時放鬆（救），好時收緊（壓）。因此，15個熱點的主要調控城市，放鬆的可能性不大，限制政策的局部微調仍有可能，特別是限價、限簽。
老謝認為，此次經濟工作會議釋放2018年中國樓市五大重要信號：1.全面推進多主體供應、多管道保障、租購並舉的住房制度工作。2.住房租賃政策與集體土地政策會有大的突破。3.長效機制的建設不斷完善。4.房地產市場調控不會退出，不會取消，但部分首次與改善的限制政策會調整。5.一二線熱點城市調供需、控房價與三四線城市去庫存的方向不變。
具體到說2018年中國樓市任務與工作重點有四個：第一：落實租賃住房供應體系與完善住房制度。第二：完善長效機制。第三：保持調控的連續性與穩定性。第四：差別化調控。毫無疑問，未來的中國樓市政策方向，是短期調控與長期長效機制及制度建設的結合。
四個具體任務之中，第一與第二是可以合併的，都屬於房地產市場制度的長期機制與長期的政策建設，有利用促進房地產市場平穩健康發展。第三與第四則是短期的房地產市場政策走勢，有利於穩定房地產市場預期，控制房價大起大落，指導地方-政-府而調控的調控工作。
第一是加快建立多主體供應、多管道保障、租購並舉的住房制度。
與2017年全國兩會工作報告、2017年10月18日十九會報告表述的內容一模一樣，著重完善住房制度。實質上是重新強調，沒有任何新意。完善住房供應體系與住房保障制度及雙軌制的商品房的完全產權房、共有產權房、限價房、人才房與非商品的租賃房、保障房（廉租房、公租房）的住房制度。
這是長期的住房制度建設與長效機制的內容，需要突破法律制度及土地制度與產權制度，採取市場化方式才能解決。對2018年房地產市場不會實質性影響，一定程度上嚴重擠壓商品房土地供應與商品房新增供應，會影響到商品房的房價走勢，形成供需不平衡，導致商品房的房價上漲。長期看，有利於促進房地產市場穩定健康發展，難遏制房價上漲趨勢。
1.多主體供應：主要是政府、企業、集體、個人、銀行、保險等不同類型的主體供應。2.多管道保障：商品房用地、存量用地、集體用地轉住宅租賃用地、工業用地轉住宅租賃用地、商業用地轉變住宅租賃用地、綜合用地轉住宅租賃用地、或者是小產權用地轉正成商品房用地、集體用地。3.租購並舉：租購同權、租購比例合理。
這是長期的住房制度與長效機制的內容，必須突破法律制度及土地制度與產權制度、戶籍制度、金融制度，採取市場化方式才能解決。換句話說，住房制度的發展方向：高端有市場、中端有支持、低端有保障。
第二是要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支援專業化、機構化住房租賃企業發展。
與2016年經濟工作會議的提法大同小異，實際上是重新強調，無任何新的表述。
這是長期的住房租賃市場與長效機制的內容，依然必須突破法律制度及土地制度與產權制度、戶籍制度、金融制度，採取市場化方式才能解決。
預計會在2018年的租賃期限、金融、稅收、財政方面給租賃企業與平臺企業優惠政策，具體到長期租賃+租賃住房投資信託基金(REITs)+低貸款利率+按揭支付房租的方式+輕資產模式（代建、銀行與租賃企業合作），全面支持租賃住房市場。
第三是完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中-央和地方事權，實行差別化調控。
與2016年經濟工作會議、2017年全國兩會工作報告、2017年12月的zgzyzzj會議表述內容大小異。
這是長期的長效機制建設，前半句，完善與促進長效機制的建設，加快居住、土地、金融、財稅、投資、立法等制度改革。
與2017年7月zgzyzzj會議部署下半年經濟工作表述一樣。
這是短期的房地產調控指導與方向，中間半句，2018年的房地產調控政策有保有壓，總體上維持著不變，取消限制性的政策可能小，部分限制性政策調整的可能性大。因此，2018年中國樓市調控政策不會取消，不會升級、加碼，緊中有松。
與2016年經濟工作會議、2017年全國兩會工作報告的表述內容大小異。
這是短期的房地產調控指導與方向，後半句。定調2018年樓市調控政策，說明不會搞一刀切，做法上是上面負責指導，下面負責制定政策與執行。具體操作上分類調控、因城施策，這是保留政策微調的政策空間。
落實長效機制須有順序地做好三件事。建立長效機制的根本目的是保障住房市場長期平穩運行，而過去數十年中國樓市不夠平穩的原因主要在三方面：1）公共住房覆蓋率過低；2）住房持有環節沒有成本；3）城鄉二元土地制度和土地財政問題。其中，公共住房建設最為迫切也最容易落實，今年已開始大力推進，預計至少須五年方可補足當前公共住房缺口（約3600萬套）。
待公共住房存量充足後，對商品房限制性政策可逐步放開甚至消除，房價因市場化定價將呈現更明顯梯度，屆時才是徵收房產稅的成熟時機。房地產稅建立後，地方財政對賣地的依賴程度將大幅緩解，土地制度改革方能有效推進。彼時城鎮區域土地的開發也將基本飽和，城市開發進一步向周邊郊區擴張，農村集體建設用地將被更有效地予以利用。
公共住房建設將有力支撐房地產開發投資和新開工。就中短期影響而言，公共住房的大量建設將托舉房地產開發投資和新開工保持強韌性。我們測算當前公共住房供應缺口對應建設成本高達8.7萬億元，加上4萬億土地成本，總投資規模接近13萬億元，超出當前一整年的房地產開發投資額。