明年買股 後年買房 這建議可行嗎？

明年買股 後年買房 這建議可行嗎？

作者：齊俊傑看財經

昨天， 高調入職恒大的網紅經濟學家任澤平， 履新後第一次在公眾場合和大家見面，

在網易經濟學家年會讓， 任先生再次強烈看多中國經濟， 認為我們的復蘇將從L型， 轉變為U型。 他的依據是庫存出清， 明年下半年最遲2019年， 新一輪的產能週期啟動， 投資增加。 經濟從此走出穀底。 2016年到2018年， 中國經濟走了L型的探底， 在2019年應該會走出U型的復蘇。 這倒是符合他的一貫判斷和資產配置建議， 17年18年買股票， 19年20年買房。

他是少有的市場樂觀者， 也正是因為這份樂觀， 得到了1500萬的年薪， 或者說恒大需要一個樂觀者為消費者購房人提供一個看多的理由， 任先生的任務當然就是繼續看多市場， 並找出相關的證據鏈條支撐， 讓整個邏輯鏈條更加充分和完整。 那麼他的觀點是否正確呢？很難說， 他之前做過很多神預測都對了，

比如著名的5000點不是夢， 房價還要再翻一倍。 但很可惜我們找不到他看空的觀點。 似乎全是看多的， 這樣的週期預測就很難有說服力了。 就像另外一位任先生一樣， 一直看多房價， 房價也一直漲， 但在幾次房地產調控而衰落的週期， 並沒有看到他的觀點。 所以這種預測的能力參考性不大。 不像巴菲特李嘉誠這些人， 能夠抄底看多的同時， 還能夠提前逃頂。 穿越幾個完整的投資週期， 這才能說他們先知先覺。

再說明年買股， 後年買房， 這其實是一種樂觀的資產配置建議， 首先說股票， 股票從目前估值來看， 不能一概而論， 藍籌股經過一年的上漲， 很多都已經翻倍， 所以並不能說便宜了。 就連新華社都坐不住了， 要問問700塊錢的茅臺還有多少故事可以說， 這種股票很少能產生超預期的業績， 由於他太透明了， 調研的機構太多， 所以往往市場預期就是業績本身。 當股價猛漲， 市場預期狂熱的時候， 往往就會對他們形成高估， 他們的業績是不錯， 但卻沒有大家想像的那麼好。

老齊常常舉例， 一個孩子總是年級前10名， 這本身很好了， 但家長和老師期望他是年級第一， 那麼每次考試之後， 都會對他表示失望。 如果業績讓市場失望， 股價就會下跌， 配比基本上是1:3的關係， 也就是說， 如果業績不及預期10%， 股價可能會跌30%。 所以預期高了， 其實對於藍籌股而言就十分危險了。 他們沒有能力去維持這麼高的增長， 比如茅臺， 市盈率已經30倍， 那麼他能夠每年維持30%的高增長消化估值嗎？即使今年可以， 明年可能也夠嗆。 所以買的太貴是一切虧損的根源。

相反， 市場上一直悲觀的中小創， 也可以用這套方法進行分析， 畢竟市場上都是人和人在競爭， 股票價格就是和人的預期在賽跑， 大家都覺得這些股票不行了，

再加上新三板轉板的傳言， 讓這類小股票今年整體下跌了很多， 既然大家都不看好， 對他的預期不高， 那麼他的業績超預期的可能性就很大。 還是1:3的關係， 業績超越預期10%， 股價有可能會上漲30%。 股市經過了上百年的發展， 中國股市也有幾十年， 從來沒有說只能藍籌股漲， 成長股不漲的情況。 但每次大家都會覺得要麼成長為王， 要麼業績為王。 比如2013-2014年， 那時候跟今天的情況很像， 樓市調控， 經濟低迷， 加息週期， 大盤股根本不漲， 指數也不漲， 但創業板卻率先走出行情。 那時候大家反而說， 業績股不行了。 股市還是要成長為王， 甚至去年也是成長為王， 量化基金大行其道。 當老百姓都買進去之後， 發現今年就變天了。 股市又回到了藍籌上面。 老百姓忍了一年，終於忍不了了，開始配置藍籌股挖掘價值的時候，明年會不會風格再度切回來呢？我覺得概率很大，明年整體是加息週期，地產調控，經濟下行，所以指數的機會應該不大了，指數不漲甚至下跌，中小創開始登臺表演，複製2013年的行情，並非沒有可能。所以這點來說，股市確實不悲觀，雖然指數不怎麼漲，但明年賺錢應該比今年容易。

其次說房子，這個事已經說了很多了，如果說今年的調控是開胃菜的話，明年的加息才是正餐，這才是房價的真正殺手鐧，而2019年推出2020年落實的房產稅，會讓二次房改進入高潮，徹底扭轉房地產市場的預期，所以房子的投資已經基本到頂。房住不炒的意思就是告訴大家，買來住可以，不要再去投資房子，否則後果自負。這麼明確的政策意圖，不應該再抱有幻想。現在是應該努力把投資型房產變現的時候，而不是再去拿錢往裡沖的時候。還是那句話，除非你自己住，否則不要再買房，自己住的目的是使用價值，投資的目的是增值，房子可能已經沒有增值空間，至於能不能落，能落多少，就要看加息和房產稅的落實力度了。在價格真正下跌之前， 成交量一定先跌到穀底，換句話說如果你發現開始真跌了，就根本跑不掉了。都說炒股炒成股東是個悲哀，炒房炒成房東到時候會更悲哀，當股東起碼沒有後續成本，當房東每年還要交稅。租金能不能覆蓋房產稅，這就取決於稅率，和你到底有多少房子了。如果實行懲罰性稅率，十有八九租金是覆蓋不了稅費的。而且不要妄圖漲租金，租金是由租客收入決定的，不是由房東決定的，沒有房東會嫌錢多，能漲他早就漲了。目前全國來看，租金收入比已經達到一半，賺的錢一半都給房東了，這已經接近極限。而且國家早就做了預案，你以為現在大力發展租房市場是為了什麼？拿出集體建設用地租房，開發商自持物業租賃，這些就是最大限度保障房租不再上漲。

所以綜合來看，對於經濟表示樂觀，成長依然健康，新經濟正在取代舊經濟，傳統高污染企業逐漸被淘汰，經濟減速換檔之中，東南沿海會越來越強，北方經濟會遭遇陣痛。股票明年不悲觀，但也沒那麼樂觀。至於樓市，隨著改革的深入，會完全扭轉預期。形成一輪巨大的財富洗牌。

老百姓忍了一年，終於忍不了了，開始配置藍籌股挖掘價值的時候，明年會不會風格再度切回來呢？我覺得概率很大，明年整體是加息週期，地產調控，經濟下行，所以指數的機會應該不大了，指數不漲甚至下跌，中小創開始登臺表演，複製2013年的行情，並非沒有可能。所以這點來說，股市確實不悲觀，雖然指數不怎麼漲，但明年賺錢應該比今年容易。

其次說房子，這個事已經說了很多了，如果說今年的調控是開胃菜的話，明年的加息才是正餐，這才是房價的真正殺手鐧，而2019年推出2020年落實的房產稅，會讓二次房改進入高潮，徹底扭轉房地產市場的預期，所以房子的投資已經基本到頂。房住不炒的意思就是告訴大家，買來住可以，不要再去投資房子，否則後果自負。這麼明確的政策意圖，不應該再抱有幻想。現在是應該努力把投資型房產變現的時候，而不是再去拿錢往裡沖的時候。還是那句話，除非你自己住，否則不要再買房，自己住的目的是使用價值，投資的目的是增值，房子可能已經沒有增值空間，至於能不能落，能落多少，就要看加息和房產稅的落實力度了。在價格真正下跌之前， 成交量一定先跌到穀底，換句話說如果你發現開始真跌了，就根本跑不掉了。都說炒股炒成股東是個悲哀，炒房炒成房東到時候會更悲哀，當股東起碼沒有後續成本，當房東每年還要交稅。租金能不能覆蓋房產稅，這就取決於稅率，和你到底有多少房子了。如果實行懲罰性稅率，十有八九租金是覆蓋不了稅費的。而且不要妄圖漲租金，租金是由租客收入決定的，不是由房東決定的，沒有房東會嫌錢多，能漲他早就漲了。目前全國來看，租金收入比已經達到一半，賺的錢一半都給房東了，這已經接近極限。而且國家早就做了預案，你以為現在大力發展租房市場是為了什麼？拿出集體建設用地租房，開發商自持物業租賃，這些就是最大限度保障房租不再上漲。

所以綜合來看，對於經濟表示樂觀，成長依然健康，新經濟正在取代舊經濟，傳統高污染企業逐漸被淘汰，經濟減速換檔之中，東南沿海會越來越強，北方經濟會遭遇陣痛。股票明年不悲觀，但也沒那麼樂觀。至於樓市，隨著改革的深入，會完全扭轉預期。形成一輪巨大的財富洗牌。