一、視窗指導後重獲放行
2016年以來， 華夏幸福基業、碧桂園、金科、融信中國、世茂集團等房企陸續以購房尾款、物業費收入、租金等作為基礎資產，
然而近期由綠城房地產集團發行的“華西證券-綠城購房尾款資產支持專項計畫”被交易所受理， 該ABS擬發行金額為16億元。 監管層雖於先前暫停尾款ABS， 但仍然在持續地和幾家機構展開調研工作， 此番對購房尾款ABS的重新放行， 也體現了監管層並不想放棄這塊市場。
二、何為購房尾款ABS
購房尾款ABS即以購房的剩餘購房價款債權作為入池基礎資產而進行證券化交易的金融產品。 基礎交易結構圖如下：
購房尾款是指剩餘購房價款， 一般包括四類：銀行按揭貸款購房尾款、公積金貸款購房尾款、分期付款購房尾款和組合貸款購房尾款。 原始權益人一般會選擇將銀行按揭貸款購房尾款、公積金貸款購房尾款和分期付款購房尾款作為資產池的基礎資產。 交易先由資產支援證券的認購人與管理人簽訂協定， 將認購資金以轉向資產管理方式委託管理人管理；管理人以募集資金向原始權益人購買基礎資產；管理人委託原始權益人作為資產服務機構對基礎資產進行管理。
三、為何對它難棄難舍
相比其他幾種房地產證券化產品， 購房尾款ABS的未來市場規模較大， 上升空間也較大。 以世茂集團的物業費ABS為例， 該集團2014年包含物業收入的其他收入項下的總額僅為6.5億元， 物業費ABS規模限制較大。 而2016年全國排名前十強的開發商的銷售金額入榜門檻為1100億元， 若按10%的尾款計算， 則規模可以達到100億元以上。 而即便是2016年房企銷售前100強， 其入榜門檻也為157億元， 潛在尾款規模就超過15億元。 由此可見尾款的證券化未來是有潛力能做成上千億的市場。
此外對於開發商而言， 購房尾款ABS更有三大發展動因：
首先， 主體評級的瓶頸被打破。 融資不再受限於開發商的主體信用評級， 而是通過專案端的資產信用來提升資產支持證券的評級。
對於投資者而言， 將有穩定的現金流回報。 對於規模化房企的基礎資產所發行的資管計畫， 在其存續期內一般可以每年產生穩定、可以預測的現金流， 保證投資的回報。
四、案例、風險防範及專案穩定性的評析要點
2015年12月8日， “匯添富資本-世茂購房尾款資產支持專項計畫”正式掛牌， 該款ABS產品是國內的首單購房尾款資產證券化產品。 該專案存續期為3年， 根據風險收益特徵， 分為優先順序資產支援證券和劣後級資產支持證券。 資管計畫的目標募集總規模為人民幣6億元，優先順序資產支援證券的目標募集規模為人民幣5.4億元，其中世茂建設01-03的目標募集規模分別為1.8億元、1.8億元、1.8億元。次級資產支援證券目標募集規模為0.6億元。中誠信證券評估有限公司給予世茂建設01、世茂建設02、世茂建設03三款產品的評級均為AAA級。
交易結構和產品基本要素如下：
世茂擅長商業地產，細分物業領域方面尤其善於建設開發超高層寫字樓。有些城市會要求建築封頂後，銀行才將購房尾款放款給開發商，而超高層建築這類物業是行業內回款相當慢的物業類型。為解決資金壓力以及尋求更多金融創新，世茂成為了首單購房尾款ABS的推行人。
購房尾款ABS的主要風險在於項目的存續期間因購房面積或品質存在爭議、按揭銀行不予以發放或不足額發放按揭貸款或購房者違約未能以自由資金進行支付等因素。但對於類似世茂等大型房地產開發集團而言，出現這些風險的概率還是較低的。此外，還可以通過一系列的內外部增信措施和運作設計來為投資者規避一定程度風險：
對於專案的穩定性有四個初步評析準則：
1、專案本體屬性：房地產項目選擇的跨區域性，選擇一線、二線城市優質專案組合，避免同一地區經濟風險和政策風險的同時作用。
2、基礎資產品質：
①購房人經濟條件：一般而言，於經濟平穩發展期，首套房購買者即剛需型樓盤的消費群體更能提供穩定的現金流，該類人群的違約可能性較小。
②付款方式：管理人對於基礎資產的選擇主要包括銀行按揭貸款產生的購房尾款應收賬款以及公積金貸款產生的購房尾款應收賬款。銀行商業貸款的週期因各自的政策、審核時間、放款節點、資金要求等不同而不同，在放款速度上存在差異。放款速度的差異則直接影響到專項計畫的回款以及期限匹配。同樣，於公積金貸款而言，其回款的速度和地方的政策、審批效率等相關。由此基礎資產中放款方的不同也很大程度上決定了專項計畫的回款穩定性。
3、基礎資產滅失可能性：目前基礎資產滅失的原因主要還是集中在由於開發商的房屋建設問題、交付時間問題、房屋品質等問題而導致的購房人解除購房合同。
4、迴圈購買資產池的基礎資產儲備能力：項目儲備能力直接決定了專項計畫的迴圈購買機制是否能順利運行和穩定的持續回款能力。此外，可於交易結構中設置加速清償機制，以便在迴圈購買資產池運作不順暢時能提前進行優先順序本金的償付。
開發商由重資產轉向輕資產運作的過程中，會持續積極地探索各種金融創新，也將進一步促進資管領域的發展。房地產資產證券化的趨勢已經無法阻擋，面對千億級、萬億級的各類房地產資管市場，監管層面也將會以市場安全、穩定為核心的基礎上逐步放開各類房地產ABS的運作和產品創新。資產證券化並不會導致次貸危機，征信過程的謹慎和杠杆的控制才是關鍵。購房尾款ABS這類產品未來市場規模較大、受到多個大型開發商青睞和積極探索、於經濟穩定發展階段中基礎資產管理風險又相對可控，想必未來在國內會有更大的發展空間。
資管計畫的目標募集總規模為人民幣6億元，優先順序資產支援證券的目標募集規模為人民幣5.4億元，其中世茂建設01-03的目標募集規模分別為1.8億元、1.8億元、1.8億元。次級資產支援證券目標募集規模為0.6億元。中誠信證券評估有限公司給予世茂建設01、世茂建設02、世茂建設03三款產品的評級均為AAA級。交易結構和產品基本要素如下：
世茂擅長商業地產，細分物業領域方面尤其善於建設開發超高層寫字樓。有些城市會要求建築封頂後，銀行才將購房尾款放款給開發商，而超高層建築這類物業是行業內回款相當慢的物業類型。為解決資金壓力以及尋求更多金融創新，世茂成為了首單購房尾款ABS的推行人。
購房尾款ABS的主要風險在於項目的存續期間因購房面積或品質存在爭議、按揭銀行不予以發放或不足額發放按揭貸款或購房者違約未能以自由資金進行支付等因素。但對於類似世茂等大型房地產開發集團而言，出現這些風險的概率還是較低的。此外，還可以通過一系列的內外部增信措施和運作設計來為投資者規避一定程度風險：
對於專案的穩定性有四個初步評析準則：
1、專案本體屬性：房地產項目選擇的跨區域性，選擇一線、二線城市優質專案組合，避免同一地區經濟風險和政策風險的同時作用。
2、基礎資產品質：
①購房人經濟條件：一般而言，於經濟平穩發展期，首套房購買者即剛需型樓盤的消費群體更能提供穩定的現金流，該類人群的違約可能性較小。
②付款方式：管理人對於基礎資產的選擇主要包括銀行按揭貸款產生的購房尾款應收賬款以及公積金貸款產生的購房尾款應收賬款。銀行商業貸款的週期因各自的政策、審核時間、放款節點、資金要求等不同而不同，在放款速度上存在差異。放款速度的差異則直接影響到專項計畫的回款以及期限匹配。同樣，於公積金貸款而言，其回款的速度和地方的政策、審批效率等相關。由此基礎資產中放款方的不同也很大程度上決定了專項計畫的回款穩定性。
3、基礎資產滅失可能性：目前基礎資產滅失的原因主要還是集中在由於開發商的房屋建設問題、交付時間問題、房屋品質等問題而導致的購房人解除購房合同。
4、迴圈購買資產池的基礎資產儲備能力：項目儲備能力直接決定了專項計畫的迴圈購買機制是否能順利運行和穩定的持續回款能力。此外，可於交易結構中設置加速清償機制，以便在迴圈購買資產池運作不順暢時能提前進行優先順序本金的償付。
開發商由重資產轉向輕資產運作的過程中，會持續積極地探索各種金融創新，也將進一步促進資管領域的發展。房地產資產證券化的趨勢已經無法阻擋，面對千億級、萬億級的各類房地產資管市場，監管層面也將會以市場安全、穩定為核心的基礎上逐步放開各類房地產ABS的運作和產品創新。資產證券化並不會導致次貸危機，征信過程的謹慎和杠杆的控制才是關鍵。購房尾款ABS這類產品未來市場規模較大、受到多個大型開發商青睞和積極探索、於經濟穩定發展階段中基礎資產管理風險又相對可控，想必未來在國內會有更大的發展空間。