文/謝逸楓
老謝查閱文件得知， 廣州“租購同權”一說法來源於2017年7月10日， 穗 府 辦印發〔2017〕29號的《廣州市人民 政 府 辦 公 廳關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》， 為貫徹落實《國 務 院 辦 公 廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國 辦 發〔2016〕39號）和《廣東省 人 民 政 府 辦 公 廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（粵府辦〔2017〕7號）有關精神， 結合我市實際， 制定本方案。
老謝需要提醒的是， 這通知不是法律法規， 沒有任何的強制性約束力。 僅僅只是一份框架性的政策檔通知， 也沒有任何的配合政策檔與具體的細則實施方案及完善措施， 說明執行與落實起來困難非常巨大， 存在政策形同虛設的風險， 不排除政策無法實施， 或者紙上談兵的學位不到房， 或者是統籌生同權不同位的笑話。 最關鍵是廣州“租購同權”只針對本市戶口，
老謝對廣州“租購同權”的提倡很支持， 關鍵是能否實現“學位到房”、“同權同位”， 這才是最重要的。 否則再叫好的政策， 依然是形同虛設， 沒有任何的意義與價值。 一方面是廣州“租購同權”的前置條件非常嚴格苛刻， 規定為本市戶口。 符合的人數不多， 排除了非本市戶口的人， 具有歧視的現象。 每區的規定不一樣。 另一方面是廣州學校、學位資源緊缺， 統籌生根本搶不過地段生， 況且有房、有戶口的人可能都還有排隊得學位。 因此， 借讀費或者贊助費到現在依然存在， 就是這個原因。
老謝負責任的講， 廣州真正要實現“租購同權”， 第一是要“租購同權”立法，
按照穗府辦印發〔2017〕29號的通知：“保障租賃雙方權益， 支援租賃居住方式。 賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益， 保障租購同權。 具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女， 其監護人在本市無自有產權住房， 以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的， 由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀，
老謝可以明確的告訴你， 廣州要實現“租購同權”必須滿足這五大條件， 否則怎麼喊都沒法實現。 其一是本市戶籍， 這是租購同權的實施範圍條件。 這條已經排除了非本市戶籍的常住人口、流動人口、農民工人口三類人的資格， 即“人戶一致”是租購同權實施的範圍條件， 非本市戶口的不能享受“租購同權”政策。 簡單說你不是廣州本市戶籍的人口， 不要幻想什麼租房上名校的美夢， 沒你的份。
其二是適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女， 這是租購同權的兩類物件條件。 這條已經排除了非本市戶籍的常住人口、流動人口、農民工人口三類人的孩子上學資格，簡單說你不是這政策性照顧借讀生、隨遷子女的孩子，並且是地段生安排在前面，再就是本市戶口與有房產的及符合就近入學原則的人優先，最後才是這類統籌生，否則不要幻想什麼租房上學的美夢，還是沒你的份。
其三是唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案，這是租購同權的“人位一致”客觀條件。這條已經排除了自有產權房產住房的人，或者是有租賃房但無房屋租賃合同無登記備案的人，簡單說就是監護人租賃房屋所在地唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的租賃房，一房一人一學位，一個住戶不能同時佔用兩個地方的學籍。如果是有一套自有產權房或者是有租賃房但無房屋租賃合同無登記備案的人，不要幻想什麼租房上學的美夢，依然沒你的份。
其四是學位期限，這是租購同權的“享受學位時間”條件。是以小學階段為准，還是初中階段為准，還是高中階段的時間為准，還是以完成九年義務教育時間為准。如果按照穗府辦印發〔2017〕29號的通知，應該是在九年義務教育階段，即是小學到初中的階段，高中則不包括在內。如果是高中生或初中升高中的，你就不要幻想什麼租房上學的美夢了，沒你份。
其五是由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀，具體細則由各區教育行政主管部門制定，這是租購同權的物件定性條件，即統籌生。統籌生就是由於某種原因不可以讓地段學校接受的小學生。只能讓區教育局統籌安排在離居住地址3公里範圍內的學位的小朋友。簡單說作為統籌生，可以享受義務教育同等入學權利，能否實現就要看是不是還有學校、學位。
老謝認為，按照廣州市就近入學原則與人戶一致原則的規定，這條已經證明了地段生優於統籌生。即優生滿足地段生，最後才會根據具體的學校、學位數量，把統籌生計畫安排到義務教育階段學校。簡單說沒有學校、沒有學位了，就無法安排，只好等以後有學校的學位空出來了，你才有入學的機會。目前廣州的學校、學位非常緊張、教育資源稀缺，儘管滿足了前面五個條件，沒有學校、沒有學位，你依然是上不了學，實現不了租購同權。簡單說你可以享受義務教育同等入學權利，卻不能保證你一定可以上學。
老謝認為，現在北京、上海、廣州、深圳等城市，房價貴的重要原因是附著在其上的優質資源，比如優質的教育、醫療、人文、歷史、配套、商務等資源。而這些資源往往具有獨佔性（即按片劃分的擇校體系），也就是說，只有買房子的人，擁有產權的人才能夠享受。稀缺性就會導致溢價，因此最貴的房子往往是所謂的學校房，醫療房。
老謝認為，政府教育資源供應不足，導致學票價格持續上漲。其實租房人的子女在當地享受就近入學的政策，很多城市這幾年都在執行，比如深圳、上海、天津、長沙、石家莊等城市，非本地戶籍的子女，都可以在當地上學，但是，你得積分排隊。比如深圳龍華區，第一類就是本地戶籍和買了房的，積分最多，其它條件的排位都靠後，在教育資源本來就有限的情況下，有房的都不一定能排到好學校，更別說排名五六類的租房人了。
老謝認為，如石家莊早就是租買同權，只要在街道辦登記的租賃合同，就可以享受就近上學，這政策實行有幾年了，但這波房價上漲照樣翻了一倍。這裡還有一個隱憂，就是這種擁有好教育資源的地塊，房租方面，可能因為供求關係的變化，有較大幅度的提高。因為大量想給孩子良好教育資源的父母會紛紛去擁有優質教育資源的地塊租房，而不是買房。關鍵還是要靠教育資源的供應，如果不能持續增加，後面這些政策等同虛設。
這條已經排除了非本市戶籍的常住人口、流動人口、農民工人口三類人的孩子上學資格，簡單說你不是這政策性照顧借讀生、隨遷子女的孩子，並且是地段生安排在前面，再就是本市戶口與有房產的及符合就近入學原則的人優先，最後才是這類統籌生，否則不要幻想什麼租房上學的美夢，還是沒你的份。其三是唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案，這是租購同權的“人位一致”客觀條件。這條已經排除了自有產權房產住房的人，或者是有租賃房但無房屋租賃合同無登記備案的人，簡單說就是監護人租賃房屋所在地唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的租賃房，一房一人一學位，一個住戶不能同時佔用兩個地方的學籍。如果是有一套自有產權房或者是有租賃房但無房屋租賃合同無登記備案的人，不要幻想什麼租房上學的美夢，依然沒你的份。
其四是學位期限，這是租購同權的“享受學位時間”條件。是以小學階段為准，還是初中階段為准，還是高中階段的時間為准，還是以完成九年義務教育時間為准。如果按照穗府辦印發〔2017〕29號的通知，應該是在九年義務教育階段，即是小學到初中的階段，高中則不包括在內。如果是高中生或初中升高中的，你就不要幻想什麼租房上學的美夢了，沒你份。
其五是由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀，具體細則由各區教育行政主管部門制定，這是租購同權的物件定性條件，即統籌生。統籌生就是由於某種原因不可以讓地段學校接受的小學生。只能讓區教育局統籌安排在離居住地址3公里範圍內的學位的小朋友。簡單說作為統籌生，可以享受義務教育同等入學權利，能否實現就要看是不是還有學校、學位。
老謝認為，按照廣州市就近入學原則與人戶一致原則的規定，這條已經證明了地段生優於統籌生。即優生滿足地段生，最後才會根據具體的學校、學位數量，把統籌生計畫安排到義務教育階段學校。簡單說沒有學校、沒有學位了，就無法安排，只好等以後有學校的學位空出來了，你才有入學的機會。目前廣州的學校、學位非常緊張、教育資源稀缺，儘管滿足了前面五個條件，沒有學校、沒有學位，你依然是上不了學，實現不了租購同權。簡單說你可以享受義務教育同等入學權利，卻不能保證你一定可以上學。
老謝認為，現在北京、上海、廣州、深圳等城市，房價貴的重要原因是附著在其上的優質資源，比如優質的教育、醫療、人文、歷史、配套、商務等資源。而這些資源往往具有獨佔性（即按片劃分的擇校體系），也就是說，只有買房子的人，擁有產權的人才能夠享受。稀缺性就會導致溢價，因此最貴的房子往往是所謂的學校房，醫療房。
老謝認為，政府教育資源供應不足，導致學票價格持續上漲。其實租房人的子女在當地享受就近入學的政策，很多城市這幾年都在執行，比如深圳、上海、天津、長沙、石家莊等城市，非本地戶籍的子女，都可以在當地上學，但是，你得積分排隊。比如深圳龍華區，第一類就是本地戶籍和買了房的，積分最多，其它條件的排位都靠後，在教育資源本來就有限的情況下，有房的都不一定能排到好學校，更別說排名五六類的租房人了。
老謝認為，如石家莊早就是租買同權，只要在街道辦登記的租賃合同，就可以享受就近上學，這政策實行有幾年了，但這波房價上漲照樣翻了一倍。這裡還有一個隱憂，就是這種擁有好教育資源的地塊，房租方面，可能因為供求關係的變化，有較大幅度的提高。因為大量想給孩子良好教育資源的父母會紛紛去擁有優質教育資源的地塊租房，而不是買房。關鍵還是要靠教育資源的供應，如果不能持續增加，後面這些政策等同虛設。