全國樓市去庫存效果顯著，房價有可能下降？網友：和剛需無關！

最近， 某業內機構的資料顯示， 截至3月底全國範圍內受監測的100個城市新房住宅庫存， 環比、同比出現不同程度的下降。 對比歷史資料發現， 目前新房庫存量和2013年3月相當， 即新房庫存回落到了5年前的水準， 這一資料意味著全國去庫存還是有效果的。

除了能看出去庫存的調控成效初顯， 還有專家認為新房庫存降低， 個別庫存過低的熱點城市有可能迎來房價新一輪的上漲。 確實， 按照一般價值規律， 供不應求價格就會上漲。 不過， 從近年的資料看， 新房庫存和房價並沒有必然聯繫。

譬如， 在2008-2009年、2011-2012年和2014-2015年這三個時期內， 全國70個大中城市新房庫存一直保持上升的趨勢， 而房價卻都出現了絕對水準的下跌。 尤其， 最近一輪房價上漲從2015年開始， 巧合的是此時正是新房庫存的頂峰。

不止中國， 從房地產市場較為成熟的美國的來看， 其新房庫存是在次貸危機爆發前夕， 即2006年5月份達到歷史峰值， 相應地起房價也同步達到了峰值。 此後美國新房庫存持續下滑， 房價也同步下滑。 最後， 其新房庫存於2012年7月左右觸底， 房價開始慢慢觸底反彈， 走勢幾乎同步， 與一般認為的“庫存降、房價漲”供需規律不相符。

為什麼會這樣呢？因為房子不同一般商品，

不僅是消費品更是投資品， 消耗週期也比一般商品更久， 新房賣出去之後會作為二手房存在數十年甚至上百年。 所以， 即便是剛需住房， 也隨時有可能因為改善需求而進入二手房市場。

所以， 新房庫存的變化與房價的漲跌沒有必然聯繫。

正如網友所言：新房庫存的變化只能說明開發商手裡的房子減少了， 轉變成了炒房客手裡的二手房、空置房。 去年樓市調控這麼嚴厲， 明明強調去庫存的三四線城市， 房價卻一直在漲， 漲到真正的剛需買不起房。 這麼看來， 庫存減少了是不是以為的房價要下降了？

對此專家認為， 房子作為投資品其價格漲跌主要看需求， 而影響購房需求的主要因素是資金成本（購房成本）， 當個人住房信貸收緊時， 買房成本增加， 個人購房意願會降低， 房價自然會趨向於下行。 這一點， 從2017年房貸利率上漲至今， 房價漲幅勢頭往下走， 甚至出現微跌能看出來。

而從最近各城市的調控加碼來看， 房貸尤其首套房貸利率上調趨勢依然沒變，

深圳“三價合一”提高購房成本， 杭州搖號買房降低買房成功率、增加了時間成本， 所以購房者尤其剛需買房的成本是越調控越高， 買房的難度一直在不斷增加， 其購房意願也會相應地降低。 不過即便如此， 房價也不能出現大幅下跌。 而對剛需來說， 在早已高位的房價和不斷提高購房成本的調控面前， 穩定或微跌的房價並不能減輕買房的巨大壓力， 降了依然買不起。

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