導讀
隨著“限購”、“限貸”席捲南京及周邊城市， 南京主城和句容對投資客來說， 由於首付壓力增加、購房名額被限， 已經不再是最優選擇。 不少投資客紛紛拋售寶華的房子， 轉戰南京。
目前， 六合、溧水、高淳對外地人限購， 而南京籍的購房人則可以隨便“買買買”。 那麼， 在限購執行近一個月的時間裡， 這三個區域的樓市究竟如何？投資六合、溧水、高淳三個區域後， 哪裡的風險最大？
六合1地價
相對于南京主城板塊， 六合地價不是非常誇張， 但地價一直是一路走高。 2016年12月16日， 棲霞建設拍下G79地塊， 樓面價達4109元/平米；2016年12月27日，
2房價
六合板塊是南京為數不多的均價萬元左右的板塊， 目前主要在售的專案有紫藝華府、亞泰梧桐世家、冠城大通藍郡、榮鼎幸福城、榮盛鷺島榮府、榮盛花語城等項目。 從均價上看， 均價在11500元/平米-13500元/平米不等。
二手房方面， 根據365二手房統計資料顯示， 3月份六合區二手房掛牌均價漲幅達5.73%， 漲幅全市第一。 而安居客資料顯示， 六合4月二手房目前均價為12394元/平米， 基本和一手房均價持平。
從具體項目來看， 六合有不少項目出現二手房價格倒掛的現象。 冠城大通藍郡目前二手房均價為15623 元/平米， 而該專案目前在售的一手房價格在13500元/平米；榮鼎幸福城目前二手房均價為11140元/平米， 而該項目今日領取二期7號樓銷售許， 均價10450元/平米。
根據調查， 在六合買房的本地客群、投資客和主城外溢客戶， 分別占比是5:3:2。 近幾年， 六合板塊已經開始和高新區、橋北連成一片， 並且和主城的連接上也越來越緊密。
選擇一：地鐵
目前， 六合龍池片區有大量的新盤和二手房， 百度地圖顯示， 從六合龍池片區坐地鐵到達新街口， 單程需要71分鐘， 如果算上換乘時間和走路時間， 大約需要2小時。 購買南京地鐵計次卡， 每天往返一次需要8元， 按一個月工作日為22天計算， 一個月的通勤費用是176元。
選擇二：自駕
如果從該片區開車去新街口， 路況良好的情況下時間約為66分鐘， 距離約43.2公里。 每日往返一次， 距離可控制在100公里左右， 耗油約7升， 油費約45.5元， 每個月花費約1000元。
總體來說， 六合和主城的通勤時間可以維持在1~2小時， 通勤時間在可接受範圍內， 並且有地鐵、快速路作為連接， 投資六合以後轉手還是比較容易的。
而六合板塊自身在近幾年也有不錯的發展， 在去年9月份， 萬達確認入駐六合。 根據六合2017年上半年土地出讓計畫， 六合新城建材城南側的土地也在其中， 有消息稱該地塊是傳言中六合萬達未在的所在地。 如果傳言屬實， 六合萬達真的不遠了。
從六合整體房價來看，
溧水1地價
從2016年開始， 溧水板塊就像一匹黑馬闖入南京人的眼中， 不斷刷出存在感。 在溧水的幾次土拍中， 板塊地價不斷被刷新。 2016年10月份， 共有9家開發商爭奪位於石湫打包出讓的9幅地塊， 叫價輪數達到195輪， 競價過程中主持人不斷提醒競拍人員要冷靜。 最終， 被碧桂園以218070萬元拿下， 溢價達350%。 2016年11月11日， 上海北大資源地產拿下溧水G33、G34地塊， 樓面價9222元/平米， 創溧水樓面價新高。 另外， 萬達於去年10月份拿下溧水城南新區G23-G25聯合體地塊， 打造萬達廣場， 2017年上海紅星美凱龍打包拿下溧水機場路以北、123省道兩側三幅地塊， 將建設大型綜合體。
根據此前南京發佈的2017南京供地計畫，今年將重點加強江甯、溧水、高淳等地區的商品住宅用地供應，計畫供應量達到全市商品住宅供應總量的50%以上。也就是說，今年溧水將有大量土地出讓，或將成為房價上漲的支撐點。
2房價
綜合近期幾家項目開盤價格來看，溧水板塊在售新盤價格在8000-11000元/平米左右。2017年3月16日，水岸新都花苑開盤，均價8590元/平米，3月27日，溧水碧桂園翡翠台開盤，均價達11500元/平米。另外，溧水萬科城近期將有推新動作，前期均價在9576-11290元/平米。
二手房方面，根據統計，溧水3月二手房均價 10852 元/平米，溧水2月二手房均價 10617 元/平米，環比上月上漲 2.22% 。安居客顯示，溧水4月份二手房目前均價10809元/平米，基本和上個月持平。
具體房源來看，恒大金碧天下4月二手房均價8878 元/平米，專案前期一手房均價約8000元/平米以下；創維樂活城二手房均價9967元/平米，項目去年9月開盤均價在6480元/平米左右，專案計畫5月份加推，放風價達7500元/平米左右。另外，根據統計，溧水64個社區中，17個項目均價環比上個月下跌，跌幅最大17.09%；42個社區環比上漲，最高漲幅達14.42%.
目前，去往溧水的方式主要以自駕、長途汽車、動車3種方式。如果居住在溧水，在南站、江寧工作的可能性比較大，片區之間聯繫得也比較緊密。
選擇一：自駕
如果自駕， 百度地圖顯示，從南京南站自駕到溧水市中心通濟街，單程時間約43分鐘，距離約48.1公里。每日往返一次，距離約100公里，耗油約7升，油費45.5元，每天過路費30元，每個月總花費1660元左右。
選擇二：長途汽車
如果是乘坐長途汽車，從南京南站到達溧水主城區，單程時間約45分鐘。每日往返一次，車票30元，每個月花費約660元。
選擇三：動車+公交
如果乘坐動車，從南京南站到達溧水站約18分鐘，坐車去主城區約20分鐘，加上安檢、進站，總時間約40分鐘。每日往返一次，車費約33元，每個月花費990元。
選擇四：地鐵
另外，在明年寧溧城際將投入使用，可從溧水坐地鐵到達祿口機場站，然後換乘機場線到達南京南站。目前，機場線全程約30分鐘，寧溧城際全程時間約20分鐘，算上換乘時間，單程總時間約1小時。購買南京地鐵計次卡，每天往返一次需要8元，按一個月工作日為22天計算，一個月的通勤費用是176元。
目前，溧水項目轉手面臨的最大問題就是溧水板塊和主城之間的交通狀況。從以上資料可以看出，等寧溧城際投入運營之後，從溧水到南京南站的通勤成本將大幅減少，溧水將和六合不相伯仲。
在近期，溧水利好不斷，商業方面，萬達和紅星美凱龍已經入駐。在今年，今秋溧水將迎來三所頂級名校的分校進駐，分別是金陵中學、遊府西街小學和太平巷幼稚園的分校和分園。另外，寧溧城際S7線預計明年6月即可具備通車條件。溧水境內的另一條地鐵甯高城際二期預計今年9月份將完成施工，開始全線跑車，預計將在年底正式開通，屆時，溧水和南京主城將更加緊密地聯繫。
而從溧水整體價格來看，2016年初，溧水二手房均價約6000-7000元/平米，現在溧水城南二手房均價13000-15000元/平米，城北二手房均價10000-12000元/平米。雖然部分二手房均價環比上個月下跌， 但隨著2017年溧水成為土地的供應大戶，房價或將繼續上漲。
高淳
作為南京最南端的區縣，由於距離主城最遠，因此高淳的商品房此前並不帶投資屬性，一直是自給自足。然而南京主城區限購，高淳樓市也開始異常的火爆，這是高淳近期掛牌的二手房價格：
可以看出，近期高淳的大部分二手房均價已經在8000~12000元/平米左右，而實際上，1月份，高淳二手房成交價格大約為：
二手房成交均價：5048元/平米
環比上月：1.2%↑，同比去年：23.67%↓
熱門社區成交均價
社區名房價（元/平米）漲幅禦沁園7029↑11.07%景湖名都4603↑3.43%東方曼園6358↑7.90%湖濱一品苑17370↑7.90%華地嘉園6269↑7.90%雙湖明珠5331↑34.30%波塔東郡8339↑5.20%雙富嘉園9460↑5.20%垠領城市街區4090↓0.46%高淳雅居樂花園 (雙高路)5817↑7.90%金地華城16967↑7.90%雙湖景苑5384↑1.91%富馨花園7370↑5.20%高淳碧桂園(汶溪路)8081↑7.90%（以上資料僅供參考）
根據南京新房線高淳的粉絲提供的資訊，隨著南京主城投資客的湧入，高淳目前已經出現了新房搶購的熱潮，二手房業主也趁機將掛牌價提高。而3月底，中南建設在高淳拿了一塊樓面價約8376元/㎡，更加劇了投資客追買，目前高淳購房證明開具處也出現了主城一樣的排隊情況。
但總而言之一句話，買房投資的話，你需要考慮房子的接手情況。
如果以後南京主城房價過高，剛需被逼到高淳，那麼他的通勤成本如何呢？
選擇1：自駕
百度地圖顯示，從南京南站到高淳主城區的高淳老街，自駕距離為93公里，按照每天來回186公里，93號汽油每公升6.5元，普通轎車每百公里耗油7升計算，油耗每天約84元，單程過路費為20元，則每天自駕來回通勤成本為125元，每月22個工作日通勤成本為2750元！
而時間上，路況良好的情況下，也需要70分鐘左右。
選擇二：甯高城際
從南京南站延伸到高淳的甯高城際一期（機場線）全長35.8公里早已投入運營，二期47.9公里還在建設中，預計2018年可以通車。如果用公共交通，是不是會更省錢呢？
當然，如果按照南京地鐵目前的計次卡，4元可跑遍全南京，那麼每天來回僅8元，每月176元。
目前，從南京南站到祿口機場，大約需要半小時。從祿口機場到高淳站，按照設計時速80公里/小時計算，也需要約36分鐘，差不多從南站到高淳需要70分鐘左右。
總 結
綜上所述，溧水和六合不管是自駕，還是軌道交通，到南京主城的距離實際相差不大，不過溧水有機場高速收費站橫亙在主城和溧水之間，自駕的話每個月比到六合多花費660元。
但是高淳的話，自駕成本則大大提高，2750元，幾乎跟每個月月供差不多，考慮到每年要花3萬多元在上班路上，在江甯或者南站上班的剛需買溧水更為合適。當然，在南京新街口和新街口以北的剛需們，買六合更為合適。從投資的風險來說，高淳＞溧水≥六合。
請加樓市專家諸葛祥VX諮詢：zhugexiang01— END —
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將建設大型綜合體。根據此前南京發佈的2017南京供地計畫，今年將重點加強江甯、溧水、高淳等地區的商品住宅用地供應，計畫供應量達到全市商品住宅供應總量的50%以上。也就是說，今年溧水將有大量土地出讓，或將成為房價上漲的支撐點。
2房價
綜合近期幾家項目開盤價格來看，溧水板塊在售新盤價格在8000-11000元/平米左右。2017年3月16日，水岸新都花苑開盤，均價8590元/平米，3月27日，溧水碧桂園翡翠台開盤，均價達11500元/平米。另外，溧水萬科城近期將有推新動作，前期均價在9576-11290元/平米。
二手房方面，根據統計，溧水3月二手房均價 10852 元/平米，溧水2月二手房均價 10617 元/平米，環比上月上漲 2.22% 。安居客顯示，溧水4月份二手房目前均價10809元/平米，基本和上個月持平。
具體房源來看，恒大金碧天下4月二手房均價8878 元/平米，專案前期一手房均價約8000元/平米以下；創維樂活城二手房均價9967元/平米，項目去年9月開盤均價在6480元/平米左右，專案計畫5月份加推，放風價達7500元/平米左右。另外，根據統計，溧水64個社區中，17個項目均價環比上個月下跌，跌幅最大17.09%；42個社區環比上漲，最高漲幅達14.42%.
目前，去往溧水的方式主要以自駕、長途汽車、動車3種方式。如果居住在溧水，在南站、江寧工作的可能性比較大，片區之間聯繫得也比較緊密。
選擇一：自駕
如果自駕， 百度地圖顯示，從南京南站自駕到溧水市中心通濟街，單程時間約43分鐘，距離約48.1公里。每日往返一次，距離約100公里，耗油約7升，油費45.5元，每天過路費30元，每個月總花費1660元左右。
選擇二：長途汽車
如果是乘坐長途汽車，從南京南站到達溧水主城區，單程時間約45分鐘。每日往返一次，車票30元，每個月花費約660元。
選擇三：動車+公交
如果乘坐動車，從南京南站到達溧水站約18分鐘，坐車去主城區約20分鐘，加上安檢、進站，總時間約40分鐘。每日往返一次，車費約33元，每個月花費990元。
選擇四：地鐵
另外，在明年寧溧城際將投入使用，可從溧水坐地鐵到達祿口機場站，然後換乘機場線到達南京南站。目前，機場線全程約30分鐘，寧溧城際全程時間約20分鐘，算上換乘時間，單程總時間約1小時。購買南京地鐵計次卡，每天往返一次需要8元，按一個月工作日為22天計算，一個月的通勤費用是176元。
目前，溧水項目轉手面臨的最大問題就是溧水板塊和主城之間的交通狀況。從以上資料可以看出，等寧溧城際投入運營之後，從溧水到南京南站的通勤成本將大幅減少，溧水將和六合不相伯仲。
在近期，溧水利好不斷，商業方面，萬達和紅星美凱龍已經入駐。在今年，今秋溧水將迎來三所頂級名校的分校進駐，分別是金陵中學、遊府西街小學和太平巷幼稚園的分校和分園。另外，寧溧城際S7線預計明年6月即可具備通車條件。溧水境內的另一條地鐵甯高城際二期預計今年9月份將完成施工，開始全線跑車，預計將在年底正式開通，屆時，溧水和南京主城將更加緊密地聯繫。
而從溧水整體價格來看，2016年初，溧水二手房均價約6000-7000元/平米，現在溧水城南二手房均價13000-15000元/平米，城北二手房均價10000-12000元/平米。雖然部分二手房均價環比上個月下跌， 但隨著2017年溧水成為土地的供應大戶，房價或將繼續上漲。
高淳
作為南京最南端的區縣，由於距離主城最遠，因此高淳的商品房此前並不帶投資屬性，一直是自給自足。然而南京主城區限購，高淳樓市也開始異常的火爆，這是高淳近期掛牌的二手房價格：
可以看出，近期高淳的大部分二手房均價已經在8000~12000元/平米左右，而實際上，1月份，高淳二手房成交價格大約為：
二手房成交均價：5048元/平米
環比上月：1.2%↑，同比去年：23.67%↓
熱門社區成交均價
社區名房價（元/平米）漲幅禦沁園7029↑11.07%景湖名都4603↑3.43%東方曼園6358↑7.90%湖濱一品苑17370↑7.90%華地嘉園6269↑7.90%雙湖明珠5331↑34.30%波塔東郡8339↑5.20%雙富嘉園9460↑5.20%垠領城市街區4090↓0.46%高淳雅居樂花園 (雙高路)5817↑7.90%金地華城16967↑7.90%雙湖景苑5384↑1.91%富馨花園7370↑5.20%高淳碧桂園(汶溪路)8081↑7.90%（以上資料僅供參考）
根據南京新房線高淳的粉絲提供的資訊，隨著南京主城投資客的湧入，高淳目前已經出現了新房搶購的熱潮，二手房業主也趁機將掛牌價提高。而3月底，中南建設在高淳拿了一塊樓面價約8376元/㎡，更加劇了投資客追買，目前高淳購房證明開具處也出現了主城一樣的排隊情況。
但總而言之一句話，買房投資的話，你需要考慮房子的接手情況。
如果以後南京主城房價過高，剛需被逼到高淳，那麼他的通勤成本如何呢？
選擇1：自駕
百度地圖顯示，從南京南站到高淳主城區的高淳老街，自駕距離為93公里，按照每天來回186公里，93號汽油每公升6.5元，普通轎車每百公里耗油7升計算，油耗每天約84元，單程過路費為20元，則每天自駕來回通勤成本為125元，每月22個工作日通勤成本為2750元！
而時間上，路況良好的情況下，也需要70分鐘左右。
選擇二：甯高城際
從南京南站延伸到高淳的甯高城際一期（機場線）全長35.8公里早已投入運營，二期47.9公里還在建設中，預計2018年可以通車。如果用公共交通，是不是會更省錢呢？
當然，如果按照南京地鐵目前的計次卡，4元可跑遍全南京，那麼每天來回僅8元，每月176元。
目前，從南京南站到祿口機場，大約需要半小時。從祿口機場到高淳站，按照設計時速80公里/小時計算，也需要約36分鐘，差不多從南站到高淳需要70分鐘左右。
總 結
綜上所述，溧水和六合不管是自駕，還是軌道交通，到南京主城的距離實際相差不大，不過溧水有機場高速收費站橫亙在主城和溧水之間，自駕的話每個月比到六合多花費660元。
但是高淳的話，自駕成本則大大提高，2750元，幾乎跟每個月月供差不多，考慮到每年要花3萬多元在上班路上，在江甯或者南站上班的剛需買溧水更為合適。當然，在南京新街口和新街口以北的剛需們，買六合更為合適。從投資的風險來說，高淳＞溧水≥六合。
請加樓市專家諸葛祥VX諮詢：zhugexiang01— END —
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