人口不能拉著房價一直跑 總有跑累的一天

說起買房， 人們就會想著， 買大城市、買一線城市， 准沒錯。 問題是， 首先， 一線城市的房子不是你想買就能買到的， 也不是你想買就能買得起的。 其次， 是一線城市的人口神話， 實際上可能是人們的錯覺。

資料顯示， 2016年， 上海常住人口僅增加了4.7萬人， 北京常住人口僅增加2.4萬人；而且， 兩地的外來人口常住占比也在減少。

這意味著什麼？在決策層的指導精神下， 北京等一線城市， 開始對人口規模和人口數量進行限制， 比如苛刻的戶籍制度， 比如對於群租的清理， 這些都對於人口流入進行了“限流”。

為什麼要限制人口呢？人口流入難道不是經濟增長的基礎嗎？那麼限制了人口， 房價又會如何走呢？

首先我們要明確一點的是， 限制人口對於房價， 即便是有關係， 也不會是立竿見影的直接關係。 畢竟在經濟活動傳導的上下游間， 會有“延遲”現象；也就是說， 儘管人口縮水，

但房價不降反升， 這是完全可能的；只不過這種可能性很難持久下去。 就像閃電和雷聲一樣， 真正傷人的是閃電， 而嚇到人的確實閃電之後的雷聲；同理， 看不到經濟因素影響的滯後性， 也就難以看到經濟因素帶來的破壞性。

那麼一線城市的人口流出之後去了哪裡呢？胡潤研究院首次發佈的2017年全球房價指數，

其中， 2016年漲幅最大的前十大城市中， 合肥、廈門和南京位居前三——這可都是二線城市；同樣的， 位於前十位的還有無錫、杭州、福州、鄭州。

然而， 這不過是一線城市擠壓出人口之後， 波及周邊或者二線城市的表現而已；如果未來經濟轉型成功， 經濟地位重新劃分， 那麼這些城市人口就會重新流出， 城市的房產很可能就會成為“燙手的山芋”。

這並不是空談， 事實上， 東三省產業最興盛的時候， 人口流入、一片欣欣向榮。 現如今什麼樣， 想必也不用多說了。 這就是單一考察一個時段內的人口流入流出的負面效果。

那麼未來人口會是一個什麼樣的形勢呢？目前， 有這樣一個說法很有意思， 說是隨便去農村找三個在種田農民， 他們的年齡總和肯定超過200歲；這就意味著， 農村可供轉移的勞動人口數量已經開始下降了。

綜上， 農村可供轉移的流動人口數量減少， 是人力資源的流動性開始下降的標誌；如果城市化真正放緩，

那麼經濟增長也將從密集型轉向， 目前強調轉變增長模式， 實際上就是應對後城市化的經濟增速放緩的問題；而在這個過程中， 又要避免經濟大幅度波動， 那麼房地產是個不錯的過度產業。 城市化總有完成的一天， 那時候如果還在憧憬著房價的持續性上升， 如果正視人口流、資金流增速， 則應該看到， 別說持續性， 就是週期性都會變得更長、更緩。

倒不是說房價會大跌， 也不是說剛需別買， 而是正視房產財富在整個資產配置中的比例， 如“炒房哥”那樣利用金融杠杆撬動十幾套房， 未來真的就能保證收益嗎？這是投資者必須要考慮清楚的。

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