北方來的土豪們，深圳的公寓應該這樣選！

作者：美房網主編

主編最近走訪了深圳一些公寓項目， 跟樓盤銷售聊天， 發現北方土豪們在深圳掃貨的不少。 由於住宅嚴格限購， 所以他們把目光轉向高端商務公寓， 幾百甚至上千萬的公寓， 買起來毫不費力。 有的選擇一次性付款， 也有人一口氣買十幾套。

他們選擇南下深圳的理由很簡單， 就是看好深圳的未來。 深圳年輕有活力， 各種創新思潮迸發， 城市包容性強， 工作機會多， 城市環境優美， 空氣品質好等等， 總之深圳的優勢太多了。 選擇深圳的房產投資正是看中這個城市的發展潛力。

但是， 初來乍到的北方土豪們，

深圳的公寓到底該怎麼選呢？

首先來瞭解一下公寓的種類， 不同類型的公寓政策差異較大， 一定要慎重選擇。 在深圳建築規範中分為商品住房、商務公寓、辦公用房、商業用房， 其中非住宅類的商業用房和辦公用房、工業廠房就叫“商住房”，

即“類住宅”。 所以要將商務公寓和商辦公寓嚴格區分開來。 近期北京、上海、深圳出臺嚴厲政策整治的特指“類住宅”的商辦公寓。

“類住宅”是指開發單位為了規避風險， 將依法批准的商業建設用地通過住宅化的設計和行銷推廣對外銷售的產品， 業內通常將其稱為“商改住”。 可以特指除了住宅、辦公樓之外的有居住功能的邊緣類產品， 包括酒店式公寓、服務式公寓、公寓式辦公樓、LOFT、SOHO公寓等。

政府為什麼要限制“類住宅”的開發呢？那是因為“類住宅”違反了土地用途管制、城市分區規劃， 造成城市生活和生產功能區混雜穿插， 用地效率較低、“城市病”突出；其次， “類住宅”大行其道， 擅自改變房屋內部結構的空間分割愈演愈烈，

消防和安全形勢嚴峻。 再次， 缺乏配套的“類住宅”盛行， 導致教育、醫療等配套資源緊張、住房投資氛圍惡化， 人口管理失控。 最後， “類住宅”游離於住房統計， 或導致未來住房供應過剩和風險爆發。

而商務公寓在深圳建築標準和建築設計規範中都有涵蓋， 商務公寓一類產品是合法的， 但是“商住房”一類產品打“擦邊球”， 是政策的“灰色地帶”。 商務公寓具有合法產權， 必定會繼續存在， 而“商住房”類住宅嚴格規範後將不復存在， 這是趨勢。

所以， 在選擇公寓產品時， 為了規避政策上的風險， 優選商務公寓。 因為真正的商務公寓， 在“類住宅”產品被嚴厲打擊之下， 未來供應將高度稀缺， 需求旺盛， 長期價值看好。

當確定了商務公寓的產品類型以後，

下一步就是如何選擇具體的項目了。 可以遵循以下規則來挑選。

地段是商務公寓投資中最關鍵的因素之一， 因為地段好壞直接影響到投資成本、租金價格、出租率的高低， 進而對投資回報率產生影響。 所以， 公寓一定要買在交通便利的地方， 才會容易出租， 而且還能有比較高的租金回報率。 所以要選擇那些位於地鐵出口， 高速出口， 高鐵車站邊上的公寓產品。

其次， 商務公寓的周邊一定要有產業支持， 大公司雲集的地方才能形成良好的商務氛圍。 如果這裡有很多大型公司， 那麼和大公司配套的小公司就會紮堆在這裡， 帶動這個區域整體的商務氛圍， 這個時候， 如果需要做這方面業務的公司那肯定只能在這裡租用辦公場所。

大小公司雲集的商務中心區， 也會聚集大量的白領群體， 他們非常喜歡生活便利的地方， 這種時候公寓產品就是他們的首選。

第三， 商務公寓一定要有優質的物業， 首先要選擇大品牌的開發商。 公寓主要用於出租， 無論是居住還是辦公， 優質的物業管理決定了使用的舒適性。 很多人說， 商務公寓的物業費太高， 而恰恰就是這種商務公寓優質的物業才是高租金的保障。

作為房產的最大替代型投資品， 公寓一直是投資者關注的品種， 特別在住宅嚴厲的限購後， 因其不限購不限貸的特性被投資者追捧。 但商務公寓的優劣分化嚴重， 如何選擇是一個技術活， 稍有不慎可能就掉到坑裡了， 要睜大眼睛選擇。 投資商務公寓要選擇人流量大、流動人口多、購物生活方便的地段。同時投資公寓要做好“長線”準備，開發商的實力和物業服務公司的管理水準也將是決定物業能否升值的關鍵。

投資商務公寓要選擇人流量大、流動人口多、購物生活方便的地段。同時投資公寓要做好“長線”準備，開發商的實力和物業服務公司的管理水準也將是決定物業能否升值的關鍵。