租購同權須有制度跟進

如果不能解決學區內學生多、學位少的矛盾,很多名校依然會生源爆滿,“租購同權”的意義就會打折扣

□ 李劭強

7月18日,廣州樓市爆出大消息。 為穩定房地產市場合理預期,促進房地產市場平穩健康發展,廣州市政府辦公廳在印發的《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》中,提出了中國住房租賃史上可能具有里程碑意義的一條措施:租購同權。 《工作方案》明確,賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益,保障“租購同權”(7月19日中國經濟網)。

“租購同權”讓人們看到了租房者的福利甚至有人開始歡呼“租房時代”即將來臨。

的確,從房產價值的角度看,學區房的價格之所以遠遠高於一般商品房,就是因為其價格中包含著學區、學位的價值。 一旦學區房與學區、學位等關鍵要素剝離,人們對於學區房就不會趨之若鶩,學區房的價格難免受到影響。 同時,租房市場的學區資源也將隨之釋放。 買不起學區房的人,可以通過租房圓了孩子上“名校”夢。 所以,在樂觀者看來,“租購同權”實在是一個一箭雙雕的改革舉措。

理想很豐滿,現實卻很骨感,儘管廣州已經喊出了“租購同權”的改革口號,但“租購同權”的落地卻需要跨越兩個“鴻溝”。 首先,“租購同權”需要跨越權利差異的“鴻溝”。 如果學區內學位不緊張,“租購同權”或許能夠實現,這也是廣州率先提出“租購同權”的底氣所在——廣州的學生生源在減少,教育投入在加大,學位資源相對不緊張。

可如果學區內的學位緊張怎麼辦?面對學生多、學位少的矛盾,學校該如何分配學位?以筆者所在的城市為例,很多名校生源爆滿,最後只能通過搖號決定誰上好學校,誰接受教育局的統籌安排。 如此處理看似公平,但對花了幾百萬元買學區房的家長來說則顯然不能接受——他們花費了幾百萬元,最後的結果卻是孩子無法上與房子對應的學校。 這種做法值得商榷。

面對生源可能爆滿的情形,更多學校根據學區房的產權和居住年限,對入學權利進行了三六九等的劃分。 比如:父母百分百產權,且居住一年以上的是第一等；父母百分百產權的是第二等；父母產權之和超過51%的是第三等；父母產權之和不足51%的是第四等；租房的是第五等。

在學位資源緊張的前提下,作為被劃在“第五等”的租房者,其子女所享有的學位只是充饑的“畫餅”而已。 如果“租購同權”不能以學位緊張問題的有效解決為前提,不能跨越入學權利層面的“鴻溝”,“同權”的意義就會被打折扣。

其次,“租購同權”需要跨越就近入學的“鴻溝”。 就近入學何以存在“鴻溝”?原因在於,就近入學只是相對的就近入學——不同學區的就近入學,其含義、指向並不相同。 在學區依然存在的現實背景下,就近入學的“近”並不是真正空間距離上的“近”,而是行政權力所劃定的學區之“近”。 也就說,就近入學的本質還是一種學位權利,而且就近入學的解釋權在劃定者。

這也是為何會出現因為就近入學問題而打官司的深層癥結:很多人以自己家離名校更近為由,將教育部門告上法庭,要求就近入學。 可最後結果往往是,一個相對就近入學的解釋就讓憤憤不平的家長瞬間偃旗息鼓。

這些客觀存在的問題,必然傳導至租房市場。 在名校旁邊租房未必就意味著能夠上名校,即便是在“租購同權”可以真正落實的情形下。 因為,除了同權之外,租房者還需滿足官方所說的就近入學原則。 這也就意味著,必須租到有學區的房子才可能有名校可以上,而且只是可能。 此時,新的“鴻溝”因為就近入學的原則在租房市場產生。

客觀地說,這個結果既不能有效釋放更多教育資源,反而可能導致新的不公平——有學區房者優先將學區資源租賃給親朋好友,他們可能會利用賣房買房的時間差,壟斷優質教育資源。

當然,相比較而言,“租購同權”已經是一種進步。 特別是,作為一線城市的廣州能夠率先提出這個口號和理念,確實難能可貴。 關鍵是,這個理念如何轉化為實質性行動,並促進結果公平,進而產生廣泛示範效應。 從目前的實際情況看,“租購同權”至少需要跨過兩個“鴻溝”,“租購同權”的改革依然任重道遠。