作者：美房網主編
不限購、價格低， 如今又加上了“永久產權”、“政府在冊”等名號， 一大批小產權房正在閑魚、58同城、趕集網等平臺大肆兜售。
深圳的商品房價越來越貴， 很多工薪階級難以接受， 自然將視線轉移到小產權房， 試圖用較低的成本給老婆孩子一個家， 除了自住的需求外， 很多的投資人也關注到小產權房， 因為很多小產權房子的價格只有周邊商品房價格的1/3-1/2， 但是房租相差卻沒有那麼大， 從租售比來看小產權房似乎存在一定的投資價值。
小產權房是指在農民集體土地上建設的房屋， 未繳納土地出讓金等費用， 其產權證不是由國家房管部門頒發， 而是由鄉政府或村委會頒發。 小產權房的流通轉讓存在很多的限制， 因為小產權房只具備了普通商品房的使用性質，
小產權最大的風險是購買不受法律保障。 無論是否建在耕地上， 只要是沒有經過批准， 沒有辦理轉讓徵收手續， 在農村集體土地上建設的商品房都是違法的。
風險1、無法辦理房產證、產權證
從法律層面， 它其實是沒有產權的， 因為這類房子是沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證， 當然購房合同也不可能在房管局備案。 所以你就不可能拿到一個合法合規， 有效的房產證。 這是小產權房大嚴重的問題。
風險2、無法進行銀行貸款和抵押貸款
購買小產權房沒有房產證， 沒有經過備案,就不能去銀行做貸款， 只能一次交清房款。 對於購房者來說其實壓力也很大。 而且現在不能去銀行做貸款， 同理未來也不能拿這個房子去銀行做抵押， 再者買賣的時候可能也有很多的風險和坑。
風險3、小產權房交易難
小產權房若向非集體成員的第三人出售,因其沒有房產證而無法完成產權過戶， 小產權房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協議， 達到一房二賣或是多賣的目的， 第三人的利益將得不到保證。
風險4、拆遷補償難,品質沒保證
因不是房屋合法所有人，
另外開發商在建設小產權房屋時， 為賺錢可能會偷工減料， 加上職能部門缺乏監管,存在嚴重安全隱患， 在實際使用中很多小產權房出現牆體裂縫、房屋漏水等品質問題， 更無法達到防風、抗震、防水、消防的建築規範和標準。 一旦發生房屋品質糾紛， 購房者維權難， 終只能自行承擔損失。
風險5、房屋買賣合同無效
深圳關於小產權的糾紛， 可能很多是私下解決的， 走到法院層面的不是特別多。 但是賣家主張合同無效的較多， 一旦被認定合同無效以後， 特別是一旦有片區涉及舊改的時候，賣家很可能向法院主張合同無效，主張合同無效買家需要把房子還給賣家，將來舊改過程中，賣家有權和實施主體簽訂拆遷補償協定，這一塊的利益買方沒有辦法保障。
風險6、依法拆除
程式性違法的小產權被拆除的可能性不大，但是佔用農田、水源的小產權，拆除的可能性也是有的。
小產權除了違法違規，不受法律保護的風險外，投資還有一個很大的風險。那就是找不到接盤俠。
投資房產的本質是為了將來賣出獲利。但是小產權房的買賣不受法律保障，沒有正規仲介代理小產權的轉讓，這就導致你想賣掉的時候，沒有途徑找到買家。一個難以變現的房產本身就沒有多大的投資價值。再者，小產權不能貸款，意味著不能使用銀行的杠杆，當你購買的小產權房幾年升值以後，買家要一次性付款，一套90平左右的房子也要去到上百萬。但是真正購買小產權的買家都是資金有限的人，如果能一口氣拿出上百萬來買房，可能更多的人會去選擇受法律保障的商品房。所以個人建議，投資儘量不要選擇小產權房。
自住的話可以根據家庭經濟情況來選擇，畢竟商品房價格高企的情況下，便宜的小產權也能讓資金有限的人先安家。如果決定購買小產權了，下面說一些購買的建議。
首先看小產權社區的規模。要是只有一兩幢房，建議小心為妙。優選規模大的專案，因為規模越大政府想拆除面臨的阻力越大。另外儘量買現房，也就是交了錢後，馬上給鑰匙的那種，交款的憑證之類的都保留好。不要買所謂小產權房的“期房”，小產權房本來就是非法的，期房更加有風險。
總之，如果不是真的出於無奈，對於小產權房，我們的態度應該是謹慎謹慎再謹慎，能不買就儘量不買。
作者：mkkk986
特別是一旦有片區涉及舊改的時候，賣家很可能向法院主張合同無效，主張合同無效買家需要把房子還給賣家，將來舊改過程中，賣家有權和實施主體簽訂拆遷補償協定，這一塊的利益買方沒有辦法保障。風險6、依法拆除
程式性違法的小產權被拆除的可能性不大，但是佔用農田、水源的小產權，拆除的可能性也是有的。
小產權除了違法違規，不受法律保護的風險外，投資還有一個很大的風險。那就是找不到接盤俠。
投資房產的本質是為了將來賣出獲利。但是小產權房的買賣不受法律保障，沒有正規仲介代理小產權的轉讓，這就導致你想賣掉的時候，沒有途徑找到買家。一個難以變現的房產本身就沒有多大的投資價值。再者，小產權不能貸款，意味著不能使用銀行的杠杆，當你購買的小產權房幾年升值以後，買家要一次性付款，一套90平左右的房子也要去到上百萬。但是真正購買小產權的買家都是資金有限的人，如果能一口氣拿出上百萬來買房，可能更多的人會去選擇受法律保障的商品房。所以個人建議，投資儘量不要選擇小產權房。
自住的話可以根據家庭經濟情況來選擇，畢竟商品房價格高企的情況下，便宜的小產權也能讓資金有限的人先安家。如果決定購買小產權了，下面說一些購買的建議。
首先看小產權社區的規模。要是只有一兩幢房，建議小心為妙。優選規模大的專案，因為規模越大政府想拆除面臨的阻力越大。另外儘量買現房，也就是交了錢後，馬上給鑰匙的那種，交款的憑證之類的都保留好。不要買所謂小產權房的“期房”，小產權房本來就是非法的，期房更加有風險。
總之，如果不是真的出於無奈，對於小產權房，我們的態度應該是謹慎謹慎再謹慎，能不買就儘量不買。
作者：mkkk986