“未來的市場規模如果達不到千億，
就幾乎沒有玩的資格，
”2017年，
很多中小房企提出了千億目標，
只為拿到一張進入樓市下半場的入場券。
8月4日， 時代地產發佈中期業績， 同時， 公司首次提出要在2019年或2020年實現千億銷售。
時代地產董事會主席董岑釗雄認為， 目前集團的貨值足以支撐千億的實現， 不至過於激進。
中原地產首席分析師張大偉指出， 房企執著於擴大銷售規模的主要原因， 是房地產市場已經進入了新常態， 這是最後一波提高規模的時間視窗。
正如萬科高級副總裁譚華傑所言， 未來的市場將是大象之間的遊戲。
時代首提千億
時代地產是一家聚焦於珠三角的區域型房企， 去年銷售接近300億。 對於這樣一家房企來說， 千億目標是個令人振奮的數字。
為了實現這一目標， 今年上半年時代拿地力度明顯加大， 共新購入9幅土地， 總土地成本達95億， 占全年土地預算的73.1%。
僅靠招拍掛絕不可能做大規模。 岑釗雄透露， 時代大部分的土地還是通過舊改、收並購、合作等方式獲取。
據悉， 時代地產目前有數十個城市更新項目， 其中17個項目可能較先完成改造， 分別位於深圳， 廣州和佛山。
這些舊改項目完成後， 將使時代的土地儲備進一步擴大， 為千億銷售提供貨值。
去年底啟動的“時代·未來小鎮”戰略， 也有助於提升規模。 截至目前，
千億目標的實現， 還須有穩健的財務支撐。 財報顯示， 時代地產資產負債率從2016年底的77%降到2017年6月底的72%；平均融資成本由2016年平均的8.32%進一步下降到2017年6月底的7.3%。
岑釗雄透露， 集團目前大部分融資都是三年以上， 截至6月底， 短期借款有約24.5億元人民幣， 僅占總借款的8.3%。
“不是很長的借款， 可以置換為更長的借款， 這樣整體借款的成本下降很多。 接下來融資的成本還會再下降， 時間也會做得更長。 ”他說。
在土地儲備和多元融資的助力下， 時代發展迅速。 目前， 時代地產的土地儲備85％以上位於珠三角和粵港澳大灣區。 岑釗雄認為，
據時代地產財報顯示， 時代地產2016年的銷售額為293.3億元， 近5年複合增長率達到43%；今年上半年合約銷售額為人民幣170.3億元， 同比增幅為27.5%， 完成年度目標52.4%。
下半場如何生存？
隨著城市化放緩和人口紅利接近尾聲， 傳統房地產開發銷售天花板隱現。 房企不得不在總量可預見的市場中廝殺。 大魚吃小魚成為行業常態， 規模成為生存必需。
時代不是特例， 而是反映了行業集中度快速提升下規模數百億的房企的生存焦慮。 此前富力、雅居樂、新城控股、實地集團等均提出了千億目標。
資料顯示， 現在房企第一陣營已經在3000億以上， 今年或到5000億、6000億， 第二陣營2000億以上，
實際上， 不只是這些房企提出千億， 從行業來看， 房企都陷入了規模化焦慮。
在萬科， 恒大， 碧桂園這三家超級房企地位業已奠定的同時， 規模化成為其他房企的普遍追求， 融創通過收購萬達等想要衝擊前三， 旭輝提出3000億目標， 就連之前偏保守的華潤置地， 中海外也提出要重視規模增長。
那麼如何提升規模， 破解焦慮？其中一個很重要的變數是收並購。
融創中國是通過收並購迅速擴大規模的典型。 據克而瑞研究中心報告， 得益通過收並購獲得充足的土地儲備， 融創中國1-6月實現累計銷售額1088億元， 僅用半年時間達到千億。
融創中國7月以438.44億收購萬達文旅項目91%的股權，
據海通證券報告顯示， 2016年至今， 融創的收並購案共達到20宗， 公司規模快速提升。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出， 並購的好處在於專案是半成品， 風險更小， 而且相對於招拍掛， 並購案的資金審核更為寬鬆。 因此， 類似的並購實際會給企業帶來很多新機會。
Wind資訊統計資料顯示， 2016年， 房地產行業並購案宗數為198宗， 涉及金額為4014.83億元， 同比上升43%；2017年至今， 房地產行業並購案宗數為154宗， 涉資2177億元。
還有一個因素是合作。 房地產市場上有越來越多的房企通過合作來擴大規模， 實現共贏， 如萬科、旭輝等。
萬科的合作模式靈感來自萬科的行業標杆美國帕爾迪房屋公司， 帕爾迪在上世紀末通過5年的合作合併成為美國最大的房地產企業。據萬科年報資料，從2010至2016年，萬科新增項目中，合作開發的專案所占比例均超過了一半。
另一合作擴大規模案例是旭輝。前7月，旭輝銷售業績557.1億元，同比大幅增長70.9%。
據克爾瑞研究中心報告顯示，旭輝主要以小股操盤來撬動銷售增長，通過與多家企業合作使得銷售排名大幅提升，從2015年的第25名提升到近年7月份的15名。
嚴躍進認為，合作開發有助於降低投資成本，屬於借助外力實現快速戰略擴張的一個重要舉措。
此外，要徹底化解生存焦慮，一定是在規模基礎上增加利潤來源，提升盈利水準。這就要求房企不僅要做銷售規模，還要做持有運營。
目前越來越多的房企開始銷售和持有並重，從開發向“城市運營商”轉型。
克而瑞研究中心分析認為，從長遠來看，社區物業、海外地產、產業新城、特色小鎮、長租公寓等多元化運營的模式可以給房企帶來更多的盈利途徑，也可以提升房企的整體競爭力。
帕爾迪在上世紀末通過5年的合作合併成為美國最大的房地產企業。據萬科年報資料，從2010至2016年，萬科新增項目中，合作開發的專案所占比例均超過了一半。另一合作擴大規模案例是旭輝。前7月，旭輝銷售業績557.1億元，同比大幅增長70.9%。
據克爾瑞研究中心報告顯示，旭輝主要以小股操盤來撬動銷售增長，通過與多家企業合作使得銷售排名大幅提升，從2015年的第25名提升到近年7月份的15名。
嚴躍進認為，合作開發有助於降低投資成本，屬於借助外力實現快速戰略擴張的一個重要舉措。
此外，要徹底化解生存焦慮，一定是在規模基礎上增加利潤來源，提升盈利水準。這就要求房企不僅要做銷售規模，還要做持有運營。
目前越來越多的房企開始銷售和持有並重，從開發向“城市運營商”轉型。
克而瑞研究中心分析認為，從長遠來看，社區物業、海外地產、產業新城、特色小鎮、長租公寓等多元化運營的模式可以給房企帶來更多的盈利途徑，也可以提升房企的整體競爭力。