什麼是“買賣不破租賃”？

“買賣不破租賃”是民法上的一項重要制度， 它是指在租賃合同有效期間， 租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權發生變更的， 租賃合同對新的所有權人仍然有效。 比如， 房主將房屋出租給他人， 但在租賃期間又將房屋出售， 那麼原有的租賃合同繼續有效， 不因房屋的售出而發生終止， 租戶可以要求繼續承租， 新房主無權單方面終止租賃。

但“買賣不破租賃”也有例外。 根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第20條的規定， 房屋在出租前已設立抵押權，

因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的， 以及房屋在出租前已被法院依法查封的， 不受該原則的限制。 換句話說， 法律允許抵押人將房屋抵押後再出租， 然而抵押權優先于承租權。 如果抵押權人在債權無法實現時， 將抵押物變賣， 購得該抵押物的買受人就可以不受原租賃合同的約束， 即只要買受人不願履行原租賃合同的， 承租人就不得以租賃未到期來對抗買受人。

此外， 根據《中華人民共和國擔保法》的相關規定， 如果抵押人（即房主）未書面告知承租人該財產已抵押的， 抵押人對出租抵押物造成承租人的損失要承擔賠償責任， 比如租金的損失、已經支出的裝修費用；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，

抵押權實現時造成承租人的損失， 由承租人自己承擔。 現實情況是， 很多房主在抵押房屋時根本不會告訴承租人， 而絕大多數承租人也沒有意識到這個問題， 不會在租房前核實房屋的抵押情況， 日後一旦因抵押的房屋被拍賣， 就會被人趕出家門。 尤其是在大城市， 房屋租賃非常普遍， 其中的風險還是應當引起租房人的注意。