作者：美房網主編
近日， 鏈家集團董事長左暉參加了在國際金融博物館舉辦的第60期江湖沙龍， 從七個角度講述了對“租賃新時代”的看法， 他說， 未來10年， 中國的租賃市場規模將達3萬億， 但當下， 租房子還遠不是一件有品質、有尊嚴的事。 作為中國二手房市場最大仲介公司的掌舵人， 左暉的觀點還是值得我們仔細揣摩， 從中也會得到不少啟發和借鑒點。
第一個角度：城市的人口
中國現在有7億城市人口， 未來大約10億， 他們將怎樣分佈？這是第一個變數。 是分散更好， 還是集中更好？學術界普遍認為集中分佈會讓效率更高。 目前， 大概有20個以一、二線城市為中心的城市圈正在逐步崛起。 據估計， 未來可能每一個城市圈會擁有2000-3000萬人口， 等於占總城市人口的一半。
租房其實是大城市的問題， 三線及以下城市的租賃市場都很穩定， 因為租金穩定， 租賃住宅的供應量也都非常豐富。
中國從1994年正式房改到現在23年的時間， 我個人認為中國房地產業還是了不起的， 總體來看， 居民的住房問題得到了基本解決。
點評：城市圈是中國城鎮化進程的一個趨勢， 未來城市人口的增加也是以這些正在形成的或者已經形成的城市圈為主， 也就是說城市圈是未來人口流入的目的地， 這給房地產投資和住房出租提供了良好的機會。
人口的流入將會帶來資源不足的問題， 其中住房就是一個大問題， 特別是極具吸引力的大城市。 但有一個好消息， 也是我們看到的現實是， 這些年來中國對居民的住房問題一直是往好的方面發展。
第二個角度：合理的交易量
中國房地產市場是增量思維。 2016年， 全國房屋交易1500萬套， 其中950萬套是新房， 550萬套是二手房。 對比美國， 大概賣了600萬套房， 其中550萬套是二手房， 50萬套是新房。 當然， 我們也看到像北京、上海等城市， 二手房交易量占到70%-80%。
所以， 未來真正能解決房地產流通的手段到底是什麼？最近我們在談一個概念——中性的價值觀，
我們一直在關注一個指標——“千人的流通率”， 是指一個城市在合理或均衡狀態下， 應該有多少人能夠通過二手房或新房市場買到或換到自己的住房。 成熟市場的歷史均值保持在20%—25%之間。 按今年3月份的資料看， 北京大概40%， 但是這幾個月來看， 年化可能只有6%—7%。
這個指標過低的話， 房價就會面臨很大的壓力。
過去10年間， 北京、上海等城市的房價漲幅也許超過10倍， 但真正的房價上漲就十幾個月。 為什麼？核心是如果今年的千人流通率不夠的話， 一定會有一波積壓在明年， 導致流通率上升。 所以， 我們要強調所謂的中性價值觀， 保持市場合理的流通率，
與之相關的是兩個問題， 第一， 中國需要多少套房子；第二， 到底交易多少套是合理的。
北京、上海的平均首次購房年齡每年再往後推一歲， 現在北京的是34歲。
第三個角度：買房和租房
一個城市裡到底有多少人需要靠買房子解決居住問題， 多少人要靠租房子解決？相比于美、英、法等國，中國的租房占比小。
租房比例到底多少才合理？我們判斷，未來中國的租賃人口占比大概是1/3，城市越大，比例越高，北京未來會超過50%。
所以我們拿前面三個資料算一算，基本上就能知道市場上到底需要多少套房子、買賣交易及租賃交易，才能滿足人們的基本需求。
點評：中國和美、英、法等國的租房占比的對比，說明了中國人對房子的熱衷，其實這也算是中國房價一直居高不下的一個助推器。再者，城市越大，租房比例越高，也說明了大城市房價的高企，普通工薪階層是無法企及的，租房也是無奈之舉。
第四個角度：政府和市場
租賃住宅的供應主體到底是C端、B端，還是G端？所有城市都會經歷這樣一段時間：當城市發展出現貧富分化，政府就要進行救濟，會產生各種各樣形式的公租住宅。
其實，各個城市的租賃問題都會導致一些不太好的結果，大概有四種。
第一，貧窮人口的集中化；第二，導致一些社會矛盾；第三，租賃住宅不夠，租金上漲，會出現“回巢”現象，有一個資料我看了蠻震驚，2014年英國20-34歲的年輕人和父母住在一起的比例為26%，比十年前高了很多；第四，代際傳承問題，租房家庭的孩子很可能也在租房，有房階層的孩子也是有房階層。
今天的問題都不是新鮮問題，是歷史上出現過的。國際上很多城市最終解決問題是靠貨幣補貼。所以，我覺得政府在這裡面的占比最好不要超過10%。當政府公租住宅比例過高，會導致佔用太多資源，效率不夠。
各城市都在大規模啟用租賃住宅是對的，因為現在的規模量的確非常小，北京估計起碼要有3千萬平米才能基本緩解在北京租房困難的問題。
點評：租房市場存在很多問題，這也是為什麼租房不太受歡迎的原因之一，但政府干涉之後，其中某些問題肯定會得到解決，但同時也產生了一個新的問題，對於這個龐大的市場，政府應該佔有多少比較合理？左暉先生認為最好不要超過10%，但大多數人更希望的是30%。
第五個角度：存量與增量
解決租房的主力軍是誰？是個體的房主，全世界都一樣。也有人說，很多發達市場主要是通過B端來解決，這裡面有很多歧義。日本的非常高，大概超過80%，全世界最大的租賃機構化的企業在日本，管理了將近一百萬間住宅企業。但是日本有一個很特殊的情況，它大部分託管的是C端物業。
今天，全中國的租金規模大概是1萬億，顯然不夠，未來十年大概達到三萬億左右，其中我估計3千億來自於持有型供應，所以從去年開始，我們跟很多開發商交流，覺得這是未來十年的機會。
那麼，房子從哪來？因為我們是做二手房出身的，所以我們一直看存量市場，存量有非常大的空間。不能一味地靠蓋房子解決問題，較為合理的比重應該是：80%從存量解決，20%從增量解決。
北京和上海都有一個現象，30%以上的房子房齡超過20年。這些房子有個特點，位置不錯但居住的舒適性差很多，所以，我們要迴圈利用，由專業機構進行改造再投入到新的市場裡去。
點評：第一點，出租房的供應主要還是由市場來決解；第二點，中國租賃市場還有很大的空間，機會非常多。並且目前來看，解決住房問題的重點在於存量房，所以存量房比增量房在租賃市場中的機會更大。
第六個角度：未來機構化占主流
引出來下一個命題，機構化。我估計未來北京的物業，B端可能全部都是機構化，C端超過50%是機構化。
美國有很多專業化機構，發展很快，有專門做資料的，做線上平臺的、做租賃服務的。北京某高校校長想把他們的教師公寓委託我們進行管理，這都是未來很大的方向。
最後，來看下租金問題。租金怎麼算合理？我們總看一個指標——房價租金比，其實不是很有意義。因為租金跟房價沒有什麼關係，租金影響因素最大的是這個城市的人均收入水準。
全世界很多城市的租金負擔比非常高，比如法國，一個月的收入40%需要交房租，所以，我感覺未來的租金總體是處在比較上升的通道。
點評：機構化管理，這是租賃市場發展的趨勢，同時也會解決以前租房遇到的一些不靠譜的問題。在租金方面，與很多發達國家相比，我們的租金收入比並不算高，左暉先生認為租金將會持續上漲。目前我們也已經開始佈局這個市場。
第七個角度：服務
點評：這一點無需多言，房地產行業，服務是最基本的要求，對於行業內的相關機構和企業來說，如何提高服務水準，是他們佔有住房租賃市場比例的關鍵點。
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租房比例到底多少才合理？我們判斷，未來中國的租賃人口占比大概是1/3，城市越大，比例越高，北京未來會超過50%。
所以我們拿前面三個資料算一算，基本上就能知道市場上到底需要多少套房子、買賣交易及租賃交易，才能滿足人們的基本需求。
點評：中國和美、英、法等國的租房占比的對比，說明了中國人對房子的熱衷，其實這也算是中國房價一直居高不下的一個助推器。再者，城市越大，租房比例越高，也說明了大城市房價的高企，普通工薪階層是無法企及的，租房也是無奈之舉。
第四個角度：政府和市場
租賃住宅的供應主體到底是C端、B端，還是G端？所有城市都會經歷這樣一段時間：當城市發展出現貧富分化，政府就要進行救濟，會產生各種各樣形式的公租住宅。
其實，各個城市的租賃問題都會導致一些不太好的結果，大概有四種。
第一，貧窮人口的集中化；第二，導致一些社會矛盾；第三，租賃住宅不夠，租金上漲，會出現“回巢”現象，有一個資料我看了蠻震驚，2014年英國20-34歲的年輕人和父母住在一起的比例為26%，比十年前高了很多；第四，代際傳承問題，租房家庭的孩子很可能也在租房，有房階層的孩子也是有房階層。
今天的問題都不是新鮮問題，是歷史上出現過的。國際上很多城市最終解決問題是靠貨幣補貼。所以，我覺得政府在這裡面的占比最好不要超過10%。當政府公租住宅比例過高，會導致佔用太多資源，效率不夠。
各城市都在大規模啟用租賃住宅是對的，因為現在的規模量的確非常小，北京估計起碼要有3千萬平米才能基本緩解在北京租房困難的問題。
點評：租房市場存在很多問題，這也是為什麼租房不太受歡迎的原因之一，但政府干涉之後，其中某些問題肯定會得到解決，但同時也產生了一個新的問題，對於這個龐大的市場，政府應該佔有多少比較合理？左暉先生認為最好不要超過10%，但大多數人更希望的是30%。
第五個角度：存量與增量
解決租房的主力軍是誰？是個體的房主，全世界都一樣。也有人說，很多發達市場主要是通過B端來解決，這裡面有很多歧義。日本的非常高，大概超過80%，全世界最大的租賃機構化的企業在日本，管理了將近一百萬間住宅企業。但是日本有一個很特殊的情況，它大部分託管的是C端物業。
今天，全中國的租金規模大概是1萬億，顯然不夠，未來十年大概達到三萬億左右，其中我估計3千億來自於持有型供應，所以從去年開始，我們跟很多開發商交流，覺得這是未來十年的機會。
那麼，房子從哪來？因為我們是做二手房出身的，所以我們一直看存量市場，存量有非常大的空間。不能一味地靠蓋房子解決問題，較為合理的比重應該是：80%從存量解決，20%從增量解決。
北京和上海都有一個現象，30%以上的房子房齡超過20年。這些房子有個特點，位置不錯但居住的舒適性差很多，所以，我們要迴圈利用，由專業機構進行改造再投入到新的市場裡去。
點評：第一點，出租房的供應主要還是由市場來決解；第二點，中國租賃市場還有很大的空間，機會非常多。並且目前來看，解決住房問題的重點在於存量房，所以存量房比增量房在租賃市場中的機會更大。
第六個角度：未來機構化占主流
引出來下一個命題，機構化。我估計未來北京的物業，B端可能全部都是機構化，C端超過50%是機構化。
美國有很多專業化機構，發展很快，有專門做資料的，做線上平臺的、做租賃服務的。北京某高校校長想把他們的教師公寓委託我們進行管理，這都是未來很大的方向。
最後，來看下租金問題。租金怎麼算合理？我們總看一個指標——房價租金比，其實不是很有意義。因為租金跟房價沒有什麼關係，租金影響因素最大的是這個城市的人均收入水準。
全世界很多城市的租金負擔比非常高，比如法國，一個月的收入40%需要交房租，所以，我感覺未來的租金總體是處在比較上升的通道。
點評：機構化管理，這是租賃市場發展的趨勢，同時也會解決以前租房遇到的一些不靠譜的問題。在租金方面，與很多發達國家相比，我們的租金收入比並不算高，左暉先生認為租金將會持續上漲。目前我們也已經開始佈局這個市場。
第七個角度：服務
點評：這一點無需多言，房地產行業，服務是最基本的要求，對於行業內的相關機構和企業來說，如何提高服務水準，是他們佔有住房租賃市場比例的關鍵點。
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