作者：美房網主編
就在剛剛過去的3月27日， 在美麗的大梅沙萬科總部， 舉行了萬科2016年度業績推介會， 萬科發佈了16年的成果和對未來工作的展望。
大家都知道， 萬科是一家偉大的企業， 也是在深圳出生和成長起來的500強企業， 名列第356位。 在萬科的廣告詞裡， 有一句是這樣說的：這一輩子總要住一回萬科。 把住上萬科的房子變成了群體性的夢想， 其實萬科的戶型不一定很好， 裝修不一定高檔， 贈送面積普遍不多， 但是萬科這麼多年來， 通過房屋的品質， 優質的物管服務打造了自己的金字招牌。 雖然萬科物業的位置通常都比較一般， 但是價格卻是區域最高， 這就是品牌經營的力量。
作為一家最具潛力和創新性的公司， 萬科對房地產的思考肯定比一般人要深刻得多。 所以如果我們搞明白了萬科下一步的佈局， 對個人投資方向的把控將大有裨益。
一、全國十四個重點城市的去庫存週期是6-9個月， 而大量三線城市的去庫存週期是3-4年， 萬科新增項目（88.3%的建築面積）位於一二線城市。 這個跟主編一直跟大家強調的方向是一致的， 那就是我國的房地產行業從2010年開始已經進入了城市分化加劇的時代。
二、品牌開發商正在從三四線城市集體轉戰一二線城市，
三、萬科下一步佈局的重點是軌道交通物業， 深圳地鐵入主萬科， 成為萬科的基石股東， 兩個企業強強聯合未來主打軌道+物業開發模式。 其實萬科早年開發的房產也特別選在規劃的地鐵口位置， 樓盤剛開始銷售的時候都感覺比較偏僻，但是等未來地鐵開工開通後，往往都有比較大的漲幅，所以我們發現萬科的物業總是有升值保障。比如萬科四季花城、萬科城、萬科麓城、萬科廣場等等都在地鐵口邊上。未來軌道交通對房價的支撐作用會愈加明顯，因為一線城市土地資源幾乎開發殆盡，但是人口還在流入怎麼辦？政府的做法就是大力修地鐵，將人流分流出去。東莞和惠州都規劃了多條地鐵和城軌與深圳對接，以後這些城軌邊上、地鐵邊上的房子就是香餑餑。這也是主編一直跟大家說的，未來投資的熱點就在一線城市周邊的衛星城市，而且是有軌道交通與一線城市相連的軌道物業。
四、萬科開發的重點是適合普通人的中小戶型，萬科開發的144平米以下的戶型占比逐年升高，16年達到95%，其中90-144平米的戶型占比在增加。我們也一直告誡大家，投資房子不是買自己喜歡，而是要買未來接盤俠喜歡並能接受的房子。在房價高昂的城市，90平以內的剛需戶型最受市場歡迎，將來賣出時變現最容易。隨著二胎政策的放開，90-144平改善型戶型也逐漸成為主流。所以選擇物業時，那種典型的剛需盤就適合購買90平以內的剛需戶型，而定位于高品質改善性物業的社區，可以購買90-144平的改善性物業。
看了萬科的年報，發現很多的思路跟主編不謀而合，其實這些投資的秘訣我們已經反復講強調過很多次。大家投資一定要做足功課，不要人云亦云，不要盲目追高，不要被媒體上各路專家的消息誤導，也不要因為房市小小的波動而每天戰戰兢兢。正是因為不懂，所以才會恐懼。多學習，勤思考，才能踏踏實實的投資。
樓盤剛開始銷售的時候都感覺比較偏僻，但是等未來地鐵開工開通後，往往都有比較大的漲幅，所以我們發現萬科的物業總是有升值保障。比如萬科四季花城、萬科城、萬科麓城、萬科廣場等等都在地鐵口邊上。未來軌道交通對房價的支撐作用會愈加明顯，因為一線城市土地資源幾乎開發殆盡，但是人口還在流入怎麼辦？政府的做法就是大力修地鐵，將人流分流出去。東莞和惠州都規劃了多條地鐵和城軌與深圳對接，以後這些城軌邊上、地鐵邊上的房子就是香餑餑。這也是主編一直跟大家說的，未來投資的熱點就在一線城市周邊的衛星城市，而且是有軌道交通與一線城市相連的軌道物業。四、萬科開發的重點是適合普通人的中小戶型，萬科開發的144平米以下的戶型占比逐年升高，16年達到95%，其中90-144平米的戶型占比在增加。我們也一直告誡大家，投資房子不是買自己喜歡，而是要買未來接盤俠喜歡並能接受的房子。在房價高昂的城市，90平以內的剛需戶型最受市場歡迎，將來賣出時變現最容易。隨著二胎政策的放開，90-144平改善型戶型也逐漸成為主流。所以選擇物業時，那種典型的剛需盤就適合購買90平以內的剛需戶型，而定位于高品質改善性物業的社區，可以購買90-144平的改善性物業。
看了萬科的年報，發現很多的思路跟主編不謀而合，其實這些投資的秘訣我們已經反復講強調過很多次。大家投資一定要做足功課，不要人云亦云，不要盲目追高，不要被媒體上各路專家的消息誤導，也不要因為房市小小的波動而每天戰戰兢兢。正是因為不懂，所以才會恐懼。多學習，勤思考，才能踏踏實實的投資。