人口不能拉著房價一直跑 總有跑累的一天

說起買房，人們就會想著，買大城市、買一線城市，准沒錯。問題是，首先，一線城市的房子不是你想買就能買到的，也不是你想買就能買得起的。其次，是一線城市的人口神話，實際上可能是人們的錯覺。

資料顯示，2016年，上海常住人口僅增加了4.7萬人，北京常住人口僅增加2.4萬人；而且，兩地的外來人口常住占比也在減少。

這意味著什麼？在決策層的指導精神下，北京等一線城市，開始對人口規模和人口數量進行限制，比如苛刻的戶籍制度，

比如對於群租的清理，這些都對於人口流入進行了“限流”。

為什麼要限制人口呢？人口流入難道不是經濟增長的基礎嗎？那麼限制了人口，房價又會如何走呢？

首先我們要明確一點的是，限制人口對於房價，即便是有關係，也不會是立竿見影的直接關係。畢竟在經濟活動傳導的上下游間，會有“延遲”現象；也就是說，儘管人口縮水，但房價不降反升，這是完全可能的；只不過這種可能性很難持久下去。

就像閃電和雷聲一樣，真正傷人的是閃電，而嚇到人的確實閃電之後的雷聲；同理，看不到經濟因素影響的滯後性，也就難以看到經濟因素帶來的破壞性。

那麼一線城市的人口流出之後去了哪裡呢？胡潤研究院首次發佈的2017年全球房價指數，

其中，2016年漲幅最大的前十大城市中，合肥、廈門和南京位居前三——這可都是二線城市；同樣的，位於前十位的還有無錫、杭州、福州、鄭州。

然而，這不過是一線城市擠壓出人口之後，波及周邊或者二線城市的表現而已；如果未來經濟轉型成功，經濟地位重新劃分，那麼這些城市人口就會重新流出，城市的房產很可能就會成為“燙手的山芋”。

這並不是空談，事實上，

東三省產業最興盛的時候，人口流入、一片欣欣向榮。現如今什麼樣，想必也不用多說了。這就是單一考察一個時段內的人口流入流出的負面效果。

那麼未來人口會是一個什麼樣的形勢呢？目前，有這樣一個說法很有意思，說是隨便去農村找三個在種田農民，

他們的年齡總和肯定超過200歲；這就意味著，農村可供轉移的勞動人口數量已經開始下降了。

綜上，農村可供轉移的流動人口數量減少，是人力資源的流動性開始下降的標誌；如果城市化真正放緩，那麼經濟增長也將從密集型轉向，目前強調轉變增長模式，實際上就是應對後城市化的經濟增速放緩的問題；而在這個過程中，又要避免經濟大幅度波動，那麼房地產是個不錯的過度產業。城市化總有完成的一天，那時候如果還在憧憬著房價的持續性上升，如果正視人口流、資金流增速，則應該看到，別說持續性，就是週期性都會變得更長、更緩。

倒不是說房價會大跌，也不是說剛需別買，而是正視房產財富在整個資產配置中的比例，如“炒房哥”那樣利用金融杠杆撬動十幾套房，未來真的就能保證收益嗎？這是投資者必須要考慮清楚的。

澳洲房地產投資全攻略 (澳)劉磊,(澳)王匡平 九州出版社 9787510826788 ￥24.6 購買

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