看似便宜的小產權房，到底能不能買？
作者：美房網主編
不限購、價格低，如今又加上了“永久產權”、“政府在冊”等名號，
深圳的商品房價越來越貴，很多工薪階級難以接受，自然將視線轉移到小產權房，試圖用較低的成本給老婆孩子一個家，除了自住的需求外，很多的投資人也關注到小產權房，因為很多小產權房子的價格只有周邊商品房價格的1/3-1/2，
小產權房是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發。小產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，
小產權最大的風險是購買不受法律保障。無論是否建在耕地上，只要是沒有經過批准，沒有辦理轉讓徵收手續，在農村集體土地上建設的商品房都是違法的。從法律法規的角度小產權房存在如下風險：
風險1、無法辦理房產證、產權證
從法律層面，它其實是沒有產權的，因為這類房子是沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，當然購房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個合法合規，有效的房產證。這是小產權房大嚴重的問題。
風險2、無法進行銀行貸款和抵押貸款
購買小產權房沒有房產證，沒有經過備案,就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款。
風險3、小產權房交易難
小產權房若向非集體成員的第三人出售,因其沒有房產證而無法完成產權過戶，
風險4、拆遷補償難,品質沒保證
因不是房屋合法所有人，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者將來遇到拆遷,將很難得到補償。若小產權房屋違反國家政策被強拆，購房人可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的尷尬局面。
另外開發商在建設小產權房屋時，為賺錢可能會偷工減料，加上職能部門缺乏監管,存在嚴重安全隱患，在實際使用中很多小產權房出現牆體裂縫、房屋漏水等品質問題，更無法達到防風、抗震、防水、消防的建築規範和標準。一旦發生房屋品質糾紛，購房者維權難，終只能自行承擔損失。
風險5、房屋買賣合同無效
深圳關於小產權的糾紛，可能很多是私下解決的，走到法院層面的不是特別多。但是賣家主張合同無效的較多，一旦被認定合同無效以後，特別是一旦有片區涉及舊改的時候，賣家很可能向法院主張合同無效，主張合同無效買家需要把房子還給賣家，將來舊改過程中，賣家有權和實施主體簽訂拆遷補償協定，這一塊的利益買方沒有辦法保障。
風險6、依法拆除
程式性違法的小產權被拆除的可能性不大，但是佔用農田、水源的小產權，拆除的可能性也是有的。
小產權除了違法違規，不受法律保護的風險外，投資還有一個很大的風險。那就是找不到接盤俠。
投資房產的本質是為了將來賣出獲利。但是小產權房的買賣不受法律保障，沒有正規仲介代理小產權的轉讓，這就導致你想賣掉的時候，沒有途徑找到買家。一個難以變現的房產本身就沒有多大的投資價值。再者，小產權不能貸款，意味著不能使用銀行的杠杆，當你購買的小產權房幾年升值以後，買家要一次性付款，一套90平左右的房子也要去到上百萬。但是真正購買小產權的買家都是資金有限的人，如果能一口氣拿出上百萬來買房，可能更多的人會去選擇受法律保障的商品房。所以個人建議，投資儘量不要選擇小產權房。
自住的話可以根據家庭經濟情況來選擇，畢竟商品房價格高企的情況下，便宜的小產權也能讓資金有限的人先安家。如果決定購買小產權了，下面說一些購買的建議。
首先看小產權社區的規模。要是只有一兩幢房，建議小心為妙。優選規模大的專案，因為規模越大政府想拆除面臨的阻力越大。另外儘量買現房，也就是交了錢後，馬上給鑰匙的那種，交款的憑證之類的都保留好。不要買所謂小產權房的“期房”，小產權房本來就是非法的，期房更加有風險。
總之，如果不是真的出於無奈，對於小產權房，我們的態度應該是謹慎謹慎再謹慎，能不買就儘量不買。
作者：mkkk986
另外開發商在建設小產權房屋時，為賺錢可能會偷工減料，加上職能部門缺乏監管,存在嚴重安全隱患，在實際使用中很多小產權房出現牆體裂縫、房屋漏水等品質問題，更無法達到防風、抗震、防水、消防的建築規範和標準。一旦發生房屋品質糾紛，購房者維權難，終只能自行承擔損失。
風險5、房屋買賣合同無效
深圳關於小產權的糾紛，可能很多是私下解決的，走到法院層面的不是特別多。但是賣家主張合同無效的較多，一旦被認定合同無效以後，特別是一旦有片區涉及舊改的時候，賣家很可能向法院主張合同無效，主張合同無效買家需要把房子還給賣家，將來舊改過程中，賣家有權和實施主體簽訂拆遷補償協定，這一塊的利益買方沒有辦法保障。
風險6、依法拆除
程式性違法的小產權被拆除的可能性不大，但是佔用農田、水源的小產權，拆除的可能性也是有的。
小產權除了違法違規，不受法律保護的風險外，投資還有一個很大的風險。那就是找不到接盤俠。
投資房產的本質是為了將來賣出獲利。但是小產權房的買賣不受法律保障，沒有正規仲介代理小產權的轉讓，這就導致你想賣掉的時候，沒有途徑找到買家。一個難以變現的房產本身就沒有多大的投資價值。再者，小產權不能貸款，意味著不能使用銀行的杠杆，當你購買的小產權房幾年升值以後，買家要一次性付款，一套90平左右的房子也要去到上百萬。但是真正購買小產權的買家都是資金有限的人，如果能一口氣拿出上百萬來買房，可能更多的人會去選擇受法律保障的商品房。所以個人建議，投資儘量不要選擇小產權房。
自住的話可以根據家庭經濟情況來選擇，畢竟商品房價格高企的情況下，便宜的小產權也能讓資金有限的人先安家。如果決定購買小產權了，下面說一些購買的建議。
首先看小產權社區的規模。要是只有一兩幢房，建議小心為妙。優選規模大的專案，因為規模越大政府想拆除面臨的阻力越大。另外儘量買現房，也就是交了錢後，馬上給鑰匙的那種，交款的憑證之類的都保留好。不要買所謂小產權房的“期房”，小產權房本來就是非法的，期房更加有風險。
總之，如果不是真的出於無奈，對於小產權房，我們的態度應該是謹慎謹慎再謹慎，能不買就儘量不買。
作者：mkkk986